什麼是滬港兩地綜合指數?
adr168.com 成立及推出一個新指數，以反映香港及上海兩地同時上市股份表現，新指數名為「滬港兩地綜合指數」。
於香港及上海兩地同時上市之股票，將會納入「滬港兩地綜合指數」成份股，計算基礎以成份股於兩地的加總流通市值計算，舉個例子，A股票於香港流通市值為10億，而在上海的流通市值為20億，即A股票在「滬港兩地綜合指數」的加總流通市值為30億。
滬港兩地綜合指數有什麼特色?
由於「滬港兩地綜合指數」是以加總流通市值計算，即同一隻成份股於兩地的價格表現將會同時影響「滬港兩地綜合指數」的走勢，這個亦是「滬港兩地綜合指數」的獨有特色。
滬港兩地綜合指數有多少隻成份股?
現時「滬港兩地綜合指數」合共有69隻成份股，日後如有其他上市股份於兩地同時上市，亦會納入成份股。
滬港兩地綜合指數以那一天收市作基數日期?
「滬港兩地綜合指數」於2015年1月9日正式運作，基數日期為2015年1月8日收市價，基數為10000點
如上海是假期，香港為交易日怎麼辦?
假如其中一個城市為假期， 「滬港兩地綜合指數」亦會暫時停止運作及不會記錄，直至兩地同日開市才恢復正常報價及記錄。
為何成立滬港兩地綜合指數?
本人成立「滬港兩地綜合指數」的目的，是希望有更多上市公司於香港及上海兩地同時上市，將兩個城市的優勢結合，成為大中華及亞洲區超級國際金融中心。
滬港兩地綜合指數的報價網址是什麼?
http://shci.adr168.com
或於 www.adr168.com 揀選 滬港兩地綜合指數
FAQ 更新日期: 2015年1月8日
2015年1月8日 星期四
2014年4月5日 星期六
韓國 ─ 亞洲金融風暴後如何創造奇蹟
韓國，在亞洲金融風暴期間，相信不少朋友也有深刻印象，韓國在1997年亞洲金融風暴下差點破產，韓圜急跌，對美元由850兑1大幅急跌至1737兑1，全國處於恐慌狀態，國民不能想像，多間大型企業相繼倒閉，脆弱的金融體系崩潰了，只能向國際貨幣基金求援，韓國全民團結捐金助國家渡過難關。四小龍之一的韓國，光芒在風暴中消失了。
但韓國卻是亞洲金融風暴後經濟起飛得最快的地區，韓國對企業結構進行一系列的大改革，包括集團子公司不能互相擔保貸款，每個財團只經營特定專屬行業，如三星經營電子及金融，現代則主力建築、重工、汽車等。當中利益關係層層相扣，改革阻力不少，直至現在仍進行中。
韓國最明顯的政策是訂立「文化立國」，韓劇瘋魔全亞洲並不是一個偶然，而是韓國政府有系統地支持的結果。1998年韓國政府參考了日本文化輸出的經驗，全力支持韓國的劇集拍攝，如果你有看過韓劇，你會留意到劇集中特意地加入了不少旅遊景點，加入了不少你可以隨時買到的韓國品牌，加入了不少韓國的傳統文化和價值觀，更有時巧妙地將中國文化和韓國文化的歷史根源相連，令大中華地區的觀眾更有共鳴感。韓國要做到的，就是希望為國家建立一個鮮明的形象，當觀眾喜歡了韓國的文化，自然也會喜歡韓國的品牌和產品，由手機、電視至泡菜、香蕉牛奶也成了熱賣，更帶動了旅遊業，為韓國帶來了龐大的收益。韓國國民也主動配合「文化立國」的政策，對遊韓旅客亦由過去的冷漠變成好客熱情，甚至主動解說韓國傳統文化，希望遊客對韓國留下好印象，這令人不得不佩服的地方。
軟實力有了，也要其他政策配合，令韓國的品牌能夠更順利打進世界，由2003年至今韓國已與48個國家簽訂自由貿易協定，現在正積極洽談的還有墨西哥、中國、澳洲、紐西蘭、越南、印尼、日本，為韓國的品牌打出了一條康莊大道，出口全世界。
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但韓國卻是亞洲金融風暴後經濟起飛得最快的地區，韓國對企業結構進行一系列的大改革，包括集團子公司不能互相擔保貸款，每個財團只經營特定專屬行業，如三星經營電子及金融，現代則主力建築、重工、汽車等。當中利益關係層層相扣，改革阻力不少，直至現在仍進行中。
韓國最明顯的政策是訂立「文化立國」，韓劇瘋魔全亞洲並不是一個偶然，而是韓國政府有系統地支持的結果。1998年韓國政府參考了日本文化輸出的經驗，全力支持韓國的劇集拍攝，如果你有看過韓劇，你會留意到劇集中特意地加入了不少旅遊景點，加入了不少你可以隨時買到的韓國品牌，加入了不少韓國的傳統文化和價值觀，更有時巧妙地將中國文化和韓國文化的歷史根源相連，令大中華地區的觀眾更有共鳴感。韓國要做到的，就是希望為國家建立一個鮮明的形象，當觀眾喜歡了韓國的文化，自然也會喜歡韓國的品牌和產品，由手機、電視至泡菜、香蕉牛奶也成了熱賣，更帶動了旅遊業，為韓國帶來了龐大的收益。韓國國民也主動配合「文化立國」的政策，對遊韓旅客亦由過去的冷漠變成好客熱情，甚至主動解說韓國傳統文化，希望遊客對韓國留下好印象，這令人不得不佩服的地方。
軟實力有了，也要其他政策配合，令韓國的品牌能夠更順利打進世界，由2003年至今韓國已與48個國家簽訂自由貿易協定，現在正積極洽談的還有墨西哥、中國、澳洲、紐西蘭、越南、印尼、日本，為韓國的品牌打出了一條康莊大道，出口全世界。
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返回400年前的都敏俊話歷史
見脫苦海兄談韓國的歷史，我也想詳細寫一篇韓國的歷史。近期，韓劇《來自星星的你》大熱，400年前都敏俊的背景正正就是朝鮮的李氏王朝，中國則正值明末，兩地文化文流活躍，當時的朝鮮是以中國的儒家思想為核心，皇室體制亦與中國相似。為何韓劇多以李氏王朝作背景，主要是李氏王朝的歷史爭議最少，有利打入大中華市場，亦不會涉及太多中韓的政治敏感議題，畢竟那些歷史爭議說的是過千年前的事，亦主要是雙方觀點差異的問題，如何辯論也不會有結果。
要說中韓的歷史爭議，太複雜了，我盡量簡短一些，用15分鐘講述韓國的歷代歷史(但我寫左超過2個鐘呢)，我們要從公元前37年漢朝高句麗建立開始，《三國史記》引用傳說扶餘王子朱蒙建立高句麗，在漢管轄的玄菟郡之內，逐步統一五部，建立高句麗國，為東漢的藩屬，其後中原西晉王朝的衰落，高句麗進一步擴張，朝鲜半島進入高句麗、新羅、百濟三足鼎立的局面，那時已是公元352年了。
其後中原又經歷五胡亂華、南北朝，真是混亂的年代啊，高句麗先後向北燕、北魏臣服，目的就是要保住朝鲜半島上的地位。 隋朝開始，並要求鄰國臣服，高句麗平原王治兵積穀，準備迎戰隋軍，公元598年，高句麗突襲遼西營州，激怒隋文帝出兵，分水陸兩路攻打高句麗，但糧草不繼、海遇風暴，損失慘重。公元607年，隋朝發現高句麗與隋朝的藩屬突厥汗國聯盟，導致612年隋煬帝親率三十萬軍隊，兵分陸路和海路同時征伐高句麗，也是慘敗，其後兩次出征也是無功而還。
直至唐朝，高句麗對中國仍是有所敵視，朝鲜半島南方的新羅亦開始日益壯大，開始成為高句麗的眼中釘，所以高句麗和本來關係一般的百濟結成聯盟，公元644年，高句麗出兵新羅，新羅告急，向中原的盟友大唐求救，唐派使者命停戰，高句麗拒絕並扣使者，唐太宗大怒，御駕親征，初期連破多城，其後嚴冬來臨( 你知韓國冬天幾凍架啦，唐太宗學韓劇男主角只著件冷衫一定唔掂 ) ，加上糧草不繼，被迫撤兵，高句麗亦已無力再向新羅進攻。
666年，高句麗泉蓋蘇文逝世，繼承問題爆發嫡系鬥爭，嫡子泉男生敗走中原求救，獲唐朝重用，唐高宗以李績為統帥，帶領泉男生攻高句麗，泉男健被俘，高句麗亡，由朱蒙建高句麗至滅亡，合共705年。
故事並沒有結束，唐朝欲在朝鮮半島平壤設安東都護府，但失敗了，朝鮮半島的高句麗遺民與新羅組成了反唐戰爭，經歷了數年，唐朝退回控制大同江以北地區，靺鞨人乞乞仲象和大祚榮又在部份高句麗故土成立震國，後叫渤海國，成了唐朝的藩屬，新羅則佔領大同江以南地區，這就是現今歷史學家最大的分岐，韓國歷史學家認為渤海國也是原屬高句麗的大將，所以東北一帶也是朝鮮的領土，但中國歷史學家認為渤海國和朝鮮半島是不同的國界，亦是唐朝的藩屬，東北地區從來也是中國的領土， 這已是千幾年前的事，古代的藩屬制度與現今領土觀點也不同，你說怎麼辯論呢? 有如雞同鴨講，但有一件事是肯定的，就是1949年至今東北地區肯定是中華人民共和國的領土。
新羅統一之後，與中國和日本文化交流密切，不過新羅維持了百多年就衰落了，780年惠恭王死後出現繼承問題 ，地方割據，最後由泰封國武將王建建立王氏王朝，新羅滅亡。
王氏王朝亦即是高麗王朝，不過不想說太長，否則大家悶死了，主要是和契丹、女真、蒙古打來打去，韓劇迷最有興趣的可能是，你們韓劇認識的「成均館」前身國子監就是在王氏王朝時期建立的，實行科舉制度，其後高麗成為元朝屬國，1308年國子監改名為「成均館」，1398年李氏王朝才將成均館搬到漢陽，即現在的首爾。
都敏俊幾時出場呢? 未有這麼快，都教授依照時序會在1600年之後登場。1388年明朝統一中原後，要求高麗歸還開元路，即又是朝鮮半島以北東北一帶，高麗居然準備與明開戰，派李成桂出兵，李成桂反對與明交戰，多次欲撤兵被拒，最後發動政變，在開城自立為王，高麗亡。改什麼名呢? 李成桂想好了兩個國號，一是朝鮮，二是和寧，奏請明太祖朱元璋，朱元璋選了朝鮮，朝鮮王朝就此建立了，亦是明朝的屬國。
說起明朝與朝鮮王朝的大事，當然是萬曆年間援朝之役，日本豐臣秀吉攻打朝鮮，明援兵，明和朝鮮聯軍多次撃退日軍，戰況激烈，為時6年至1598年，這個時候都教授還未來到地球，不過都教授一定經歷過朝鮮與後金努爾哈赤的戰役，都敏俊1600年之後來到地球了，1618年努爾哈赤的女真族崛起，準備攻明，明朝和後金也爭取朝鮮的支持，但光海君欲中立，朝野認為明幫朝鮮擊退日本，不應中立，應助明打女真。至仁宗公開訂立助明攻女真策略。1627年，努爾哈赤派侄阿敏攻打朝鮮，最後雙方議和，朝鮮須派王子李覺赴後金作人質，並廢用明年號，訂立互不侵犯條約，史稱「丁卯胡亂」。但朝野大臣認為明助朝鮮擊退日本，不應背信棄義，恢復明年號，及與明的關係。導致1636年皇太極攻朝鮮，最後成為清的藩屬，史稱「丙子胡亂」。
朝鮮王朝開始鎖國政策，及後的200年，沒有戰事，直至1860年，因鎖國政策不容基督教傳教，法國出兵打江華島，但法戰敗，稱「丙寅洋擾」。其後美國欲與朝經商，與當地居民發生衝突，美出兵，朝鮮也有傷亡，但美國在外交上無成果，只好撤兵，史稱 「辛未洋擾」。
日本在明治維新後，開始對朝鮮虎視耽耽，日本借朝鮮東學黨起義，派兵朝鮮佔領景福宮成立親日政權，導致日本與清甲午之戰，清戰敗，簽訂馬關條約迫清放棄朝鮮為藩屬，朝鮮明成皇后欲聯俄制日，在景福宮遭日本派人喑殺並燒屍。高宗在國內外支持下，從俄國返朝鮮成立大韓帝國，但好景不常，1905年日俄戰爭，俄戰敗，日本迫朝鮮簽訂《乙巳條約》，朝鮮成為日本的保議國，伊藤博文成為朝鮮第一任統監。1909年安重根刺殺伊藤博文，日本於1910年呑併朝鮮。
都敏俊其後再經歷了第二次世界大戰、南北分裂、韓戰也不死，古董和地契一直完好保存，可見他的超能力是貨真價實，凡人難及，三個字，溝死女!
日後大家看韓劇，或到韓國旅遊，大概也了解韓國的歷史了，但如果想和韓國人談歷史的話，還是由李氏王朝談起比較好，最少韓劇中李氏王朝的國王、王世子、嬪宮大多靚仔靚女，武功非凡，故事淒美，大家談上來自然融洽得多。
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其後中原又經歷五胡亂華、南北朝，真是混亂的年代啊，高句麗先後向北燕、北魏臣服，目的就是要保住朝鲜半島上的地位。 隋朝開始，並要求鄰國臣服，高句麗平原王治兵積穀，準備迎戰隋軍，公元598年，高句麗突襲遼西營州，激怒隋文帝出兵，分水陸兩路攻打高句麗，但糧草不繼、海遇風暴，損失慘重。公元607年，隋朝發現高句麗與隋朝的藩屬突厥汗國聯盟，導致612年隋煬帝親率三十萬軍隊，兵分陸路和海路同時征伐高句麗，也是慘敗，其後兩次出征也是無功而還。
直至唐朝，高句麗對中國仍是有所敵視，朝鲜半島南方的新羅亦開始日益壯大，開始成為高句麗的眼中釘，所以高句麗和本來關係一般的百濟結成聯盟，公元644年，高句麗出兵新羅，新羅告急，向中原的盟友大唐求救，唐派使者命停戰，高句麗拒絕並扣使者，唐太宗大怒，御駕親征，初期連破多城，其後嚴冬來臨( 你知韓國冬天幾凍架啦，唐太宗學韓劇男主角只著件冷衫一定唔掂 ) ，加上糧草不繼，被迫撤兵，高句麗亦已無力再向新羅進攻。
666年，高句麗泉蓋蘇文逝世，繼承問題爆發嫡系鬥爭，嫡子泉男生敗走中原求救，獲唐朝重用，唐高宗以李績為統帥，帶領泉男生攻高句麗，泉男健被俘，高句麗亡，由朱蒙建高句麗至滅亡，合共705年。
故事並沒有結束，唐朝欲在朝鮮半島平壤設安東都護府，但失敗了，朝鮮半島的高句麗遺民與新羅組成了反唐戰爭，經歷了數年，唐朝退回控制大同江以北地區，靺鞨人乞乞仲象和大祚榮又在部份高句麗故土成立震國，後叫渤海國，成了唐朝的藩屬，新羅則佔領大同江以南地區，這就是現今歷史學家最大的分岐，韓國歷史學家認為渤海國也是原屬高句麗的大將，所以東北一帶也是朝鮮的領土，但中國歷史學家認為渤海國和朝鮮半島是不同的國界，亦是唐朝的藩屬，東北地區從來也是中國的領土， 這已是千幾年前的事，古代的藩屬制度與現今領土觀點也不同，你說怎麼辯論呢? 有如雞同鴨講，但有一件事是肯定的，就是1949年至今東北地區肯定是中華人民共和國的領土。
新羅統一之後，與中國和日本文化交流密切，不過新羅維持了百多年就衰落了，780年惠恭王死後出現繼承問題 ，地方割據，最後由泰封國武將王建建立王氏王朝，新羅滅亡。
王氏王朝亦即是高麗王朝，不過不想說太長，否則大家悶死了，主要是和契丹、女真、蒙古打來打去，韓劇迷最有興趣的可能是，你們韓劇認識的「成均館」前身國子監就是在王氏王朝時期建立的，實行科舉制度，其後高麗成為元朝屬國，1308年國子監改名為「成均館」，1398年李氏王朝才將成均館搬到漢陽，即現在的首爾。
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朝鮮王朝開始鎖國政策，及後的200年，沒有戰事，直至1860年，因鎖國政策不容基督教傳教，法國出兵打江華島，但法戰敗，稱「丙寅洋擾」。其後美國欲與朝經商，與當地居民發生衝突，美出兵，朝鮮也有傷亡，但美國在外交上無成果，只好撤兵，史稱 「辛未洋擾」。
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嶄新的物業估價方式
一般我們為物業估價，多會從兩個方法去評估，一是成交，二是銀行估價
成交紀錄
成交紀錄反映市場的交易情況，市場價格如何，但以此為物業估值有一個問題，我舉個例子，例如高層賣400萬，低層又應該值多少呢? 業主說：「低少少啫，最少都值380萬啦」，地產代理則說: 「咁低層320萬都好盡喇」，沒有一個客觀標準，如何評估呢?
銀行估價
銀行估價也是為物業估價的一個好方法，因為是銀行借錢給買家買樓，銀行說不值，買家借不到錢，業主說值多少也沒用，不過不同銀行的估價可以差距很大，動輒相差數十萬，因為當中涉及人的觀點因素，及銀行的取態，自然不同銀行有不同的估值。
以統計學推算物業價值
亦即是基於成交紀錄再以統計學按不同的因素如樓層、時間性、單位等作調整以推算物業價值，當中計算由於是基於市場的成交紀錄，不渉及人的觀點因素，比較客觀，亦解決了只看成交紀錄沒有客觀標準的問題。
在網上，我找到了一個以此方式為物業估價的網站，homeprice.com.hk ，這是該網站的簡介:
「Homeprice 是香港首個由一組學術界專才為住宅單位作市價估值的網站，本公司的服務宗旨是為用戶提供客觀、可靠的物業估值和樓宇資料， 從而增加地產市場的透明度。
現時香港市面上的地產公司或網頁大多只提供住宅的環境設施和買樓按揭的資料，只有絕少數資源以客觀、科學的方法為用戶提供免費的物業估值服務。針對此情況，一位美國紐約大學的市場學教授與兩位分別來自美國斯坦福大學和麻省理工大學的高級研究員，應用「貝葉斯統計學」(Bayesian Statistics) 編成「Homeprice物業估價」系統。本系統以該住宅單位和近期鄰近的相似單位過往的成交記錄作為重要的分析元素，較準確地計算出該單位的市值，務求幫助買賣樓宇人士清楚地了解現時或短期的樓價狀況， 從而作出明智的決定。
「Homeprice物業估價」研究人員運用「多層貝氏統計模型」 (Hierarchical Bayesian model) ，根據過往物業成交的記錄進行估值。例如當系統要對某大廈的15樓F座進行估值時，系統將該單位和它周圍的單位的過往交易記錄進行嚴謹的數據分析。在分析 過程中，「時間性」、「屋苑單位」、「樓層」是本系統估算物業市值的三大重要元素。」
現時「Homeprice物業估價」結果的誤差已達到比市場上真實成交價相差大約百分之五的水準。可到這連結看到過去30天的誤差情況 http://www.homeprice.com.hk/historical-performance/
歷史估價圖表
這個網站最重要的功能是可以看回過去該物業單位的估價，價值升了多少跌了多少一目了然。 舉個例，我試一試為太古城某一單位估價，看到從去年4月最高位至今，估價大約回落了5.35%
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成交紀錄
成交紀錄反映市場的交易情況，市場價格如何，但以此為物業估值有一個問題，我舉個例子，例如高層賣400萬，低層又應該值多少呢? 業主說：「低少少啫，最少都值380萬啦」，地產代理則說: 「咁低層320萬都好盡喇」，沒有一個客觀標準，如何評估呢?
銀行估價
銀行估價也是為物業估價的一個好方法，因為是銀行借錢給買家買樓，銀行說不值，買家借不到錢，業主說值多少也沒用，不過不同銀行的估價可以差距很大，動輒相差數十萬，因為當中涉及人的觀點因素，及銀行的取態，自然不同銀行有不同的估值。
以統計學推算物業價值
亦即是基於成交紀錄再以統計學按不同的因素如樓層、時間性、單位等作調整以推算物業價值，當中計算由於是基於市場的成交紀錄，不渉及人的觀點因素，比較客觀，亦解決了只看成交紀錄沒有客觀標準的問題。
在網上，我找到了一個以此方式為物業估價的網站，homeprice.com.hk ，這是該網站的簡介:
「Homeprice 是香港首個由一組學術界專才為住宅單位作市價估值的網站，本公司的服務宗旨是為用戶提供客觀、可靠的物業估值和樓宇資料， 從而增加地產市場的透明度。
現時香港市面上的地產公司或網頁大多只提供住宅的環境設施和買樓按揭的資料，只有絕少數資源以客觀、科學的方法為用戶提供免費的物業估值服務。針對此情況，一位美國紐約大學的市場學教授與兩位分別來自美國斯坦福大學和麻省理工大學的高級研究員，應用「貝葉斯統計學」(Bayesian Statistics) 編成「Homeprice物業估價」系統。本系統以該住宅單位和近期鄰近的相似單位過往的成交記錄作為重要的分析元素，較準確地計算出該單位的市值，務求幫助買賣樓宇人士清楚地了解現時或短期的樓價狀況， 從而作出明智的決定。
「Homeprice物業估價」研究人員運用「多層貝氏統計模型」 (Hierarchical Bayesian model) ，根據過往物業成交的記錄進行估值。例如當系統要對某大廈的15樓F座進行估值時，系統將該單位和它周圍的單位的過往交易記錄進行嚴謹的數據分析。在分析 過程中，「時間性」、「屋苑單位」、「樓層」是本系統估算物業市值的三大重要元素。」
現時「Homeprice物業估價」結果的誤差已達到比市場上真實成交價相差大約百分之五的水準。可到這連結看到過去30天的誤差情況 http://www.homeprice.com.hk/historical-performance/
歷史估價圖表
這個網站最重要的功能是可以看回過去該物業單位的估價，價值升了多少跌了多少一目了然。 舉個例，我試一試為太古城某一單位估價，看到從去年4月最高位至今，估價大約回落了5.35%
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中國有多少個政黨
這個問題，你在香港問十個人十個人也會答錯，大多會答你「得共產黨咋嘛，唔係咩」，中國除了執政的共產黨，還有八大民主黨派，實行一黨領導多黨合作和政治協商制度。
一黨領導多黨合作和政治協商制度，和中國的民主發展歷史過程有關，由民國初期多黨制的失敗，之後軍閥割據，分裂再北伐，其後國民政府發展成一黨專制，1949年中華人民共和國建國後，基於歷史原因就構思出一黨領導多黨合作和政治協商制度，共產黨為執政黨，其他八大民主黨派為參政黨，進行政治協商、民主監督、參政議政，構思的原意本來是相當理想。
八大民主黨派包括中國國民黨革命委員會、中國民主同盟、中國民主建國會、中國民主促進會、中國農工民主黨、中國致公黨、九三學社、台灣民主自治同盟。
可惜的是，八大民主黨派加起來只有70多萬黨員，不及共產黨黨員人數的1%，意見亦較單一，又如何能做到民主監督的原意呢?
在一黨領導多黨合作和政治協商制度的框架裏，可以有很大的發展空間，如何能強化制度，在符合廣大人民利益的前提下，推進政治體制改革，將會是中國未來重要的一步。
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一黨領導多黨合作和政治協商制度，和中國的民主發展歷史過程有關，由民國初期多黨制的失敗，之後軍閥割據，分裂再北伐，其後國民政府發展成一黨專制，1949年中華人民共和國建國後，基於歷史原因就構思出一黨領導多黨合作和政治協商制度，共產黨為執政黨，其他八大民主黨派為參政黨，進行政治協商、民主監督、參政議政，構思的原意本來是相當理想。
八大民主黨派包括中國國民黨革命委員會、中國民主同盟、中國民主建國會、中國民主促進會、中國農工民主黨、中國致公黨、九三學社、台灣民主自治同盟。
可惜的是，八大民主黨派加起來只有70多萬黨員，不及共產黨黨員人數的1%，意見亦較單一，又如何能做到民主監督的原意呢?
在一黨領導多黨合作和政治協商制度的框架裏，可以有很大的發展空間，如何能強化制度，在符合廣大人民利益的前提下，推進政治體制改革，將會是中國未來重要的一步。
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施政報告之我見
今年施政報告，雖然中產怨氣不少，其實細心去看，這份施政報告確實比第一份踏實，不少目標亦已開始落實。
土地供應方面，已有足夠土地落實首五年21萬個單位供應，較去年15.9萬目標增加36%。公屋供應增至每年20000個，居屋供應由5000個增至8000個，長遠土地供應目標訂下10年47萬個單位。地下城和人工島是較創新的計劃，地下城將有助增加在核心商業區的商舗及商用設施供應，相對人工島而言，應該較易實行，人工島方面相信環評報告將會是一大難題。
另外，首批居屋約2000多個亦將於今年年底推售。
幼兒教育方面，學券增加2500元，應該有不少家長及幼兒受惠。專上教育方面，副學士銜接學位將逐步增加，至2018/19年每年將有5,000名表現優秀的副學位畢業生可升讀資助銜接學位。
長者醫療方面，今年醫療券金額加碼一倍，長者每年有二千元看醫生。政府亦決定預留一幅在將軍澳的土地興建中醫醫院，這幅地原本打算建私家醫院，提供三百至五百個床位。
社會比較多爭議是對基層支援的政策，但我認為「低收入在職家庭津貼」與就業及工時掛勾，將有助鼓勵自力更生，多勞多得。亦有助減少申請綜援的人數及誘因，協助他們向上流動。
現在的社會氣氛既仇貧亦仇富，一片對罵聲音，最大的原因是社會結構的利益分佈仍然過於兩極，造成中産及青年怨氣加深，凡事以批評的消極態度取代理性討論，相信政府仍要付出極大力氣去改變這個社會結構，才能徹底解決根本問題。
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以上提供資訊僅供參考，不應視為任何投資之建議或邀請，投資涉及風險，應先考慮個人因素，如有疑問請諮詢專業意見。
土地供應方面，已有足夠土地落實首五年21萬個單位供應，較去年15.9萬目標增加36%。公屋供應增至每年20000個，居屋供應由5000個增至8000個，長遠土地供應目標訂下10年47萬個單位。地下城和人工島是較創新的計劃，地下城將有助增加在核心商業區的商舗及商用設施供應，相對人工島而言，應該較易實行，人工島方面相信環評報告將會是一大難題。
另外，首批居屋約2000多個亦將於今年年底推售。
幼兒教育方面，學券增加2500元，應該有不少家長及幼兒受惠。專上教育方面，副學士銜接學位將逐步增加，至2018/19年每年將有5,000名表現優秀的副學位畢業生可升讀資助銜接學位。
長者醫療方面，今年醫療券金額加碼一倍，長者每年有二千元看醫生。政府亦決定預留一幅在將軍澳的土地興建中醫醫院，這幅地原本打算建私家醫院，提供三百至五百個床位。
社會比較多爭議是對基層支援的政策，但我認為「低收入在職家庭津貼」與就業及工時掛勾，將有助鼓勵自力更生，多勞多得。亦有助減少申請綜援的人數及誘因，協助他們向上流動。
現在的社會氣氛既仇貧亦仇富，一片對罵聲音，最大的原因是社會結構的利益分佈仍然過於兩極，造成中産及青年怨氣加深，凡事以批評的消極態度取代理性討論，相信政府仍要付出極大力氣去改變這個社會結構，才能徹底解決根本問題。
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二戰中的日皇裕仁
上一篇說安倍參拜靖國神社是一步錯棋，破壞了日本與亞洲各國的關係及與美國的互信，亦帶領日本走向軍國思想的方向。談起這段戰爭歷史，有一個重要角色不能不提，就是昭和天皇—-日皇裕仁。從靖國神社供奉甲級戰犯之後，日皇裕仁一直拒絕參拜，直至他病逝，及後的日本皇室也沒有參拜靖國神社。日皇裕仁不欲再回首二戰的歷史，從日皇裕仁侍從卜部亮吾的日記顯示，裕仁不滿靖國神社加入供奉甲級戰犯，所以從此再沒有參拜。
日皇裕仁在二戰中究竟是什麼的角色，或許他戰時的心理可分為兩個階段，上半段是被軍方說服了接受他們的觀點，「解放亞洲，成立大東亞共榮圈」，這種思想在當時由上至下不斷植根洗腦，加上1923年關東大地震和1929年全球經濟大蕭條，令這右翼思想傳播得更快，主導了整個日本軍事及政壇，並開始虎視耽耽滿蒙和中國。
1928年張學良東北易幟，標誌中國再度統一，打亂了日本企圖呑併中國東北地區的陰謀，開始部署發動事變展開侵略行動，1931年9月18日，日本關東軍以「自衛」為籍口入侵東北三省，事前並沒有上奏昭和天皇，日本內閣下達「不擴大政策」，昭和天皇亦指示「要徹底貫徹不擴大方針」，當然，軍部的關東軍並沒有理會，最後佔領了東北三省，建立滿州國。
昭和天皇對軍部自把自為的行徑心裏有所不滿，但還是不理會元老和外相的反對，讚賞及支持軍部的行動，昭和天皇認為，既然戰爭開始了，就支持到底，不管他們用什麼手段，只要軍部有功績，昭和天皇就加以讚賞。在中日戰爭之中( 日稱支那事變 )，昭和天皇多次下達敕語和敕令為軍部的行動掃除障礙，從而亦壓制了日本國內的反對聲音，軍國思想在日本進一步澎漲，軍部更加有持無恐，戰爭的責任，日皇裕仁是難以推缷，日皇裕仁多次下逹命令要求軍部速勝速決，但現實並沒有這麼容易，中國軍民上下一心團結保衛國土，日本亦開始陷入泥沼。
從小倉庫次的侍從日記記錄，反映了昭和天皇內心的另一面，可見他表面和內心相當矛盾，有助我們更客觀全面去分析整段歷史。
昭和天皇在1942年12月11日的一段發言，可看出當中的想法。
昭和天皇說: 「我並不想發動支那事變。那是因為害怕蘇聯。根據我得到的情報，支那並非是那麼容易(被占領)的。滿洲事變時便是如此。外務省的情報和海軍的意見都是如此。但是參謀本部和陸軍大臣杉山的意見則認為占領支那不費吹灰之力。這是錯誤的看法。但因為陸軍一致認同且意見強硬，我就沒再說什麼。」 「戰爭之前應該慎重，但一旦開始就必須打到底。」 如果這真的是他內心想法，可以理解為昭和天皇並不支持與中國開戰，但軍部既然開展了戰爭，就必須支持到底，為軍部掃除一切障礙，不管他們什麼行徑和罪行，只求結果和盡快完結戰事。或許我們現在有了一個較完全的畫面，了解整段歷史的前因後果。
1945年，日本在多個戰場已節節敗退，日皇裕仁希望盡快結速戰事，甚至開始考慮投降，主戰派當然反對，東京大空襲，令天皇已意識到戰局已無法扭轉，但昭和天皇仍沒有向軍部提出投降的想法，直至8月6日至9日，美國向廣島、長崎投下原子彈，昭和天皇於8月9日召開了會議，裁示須接受《波茨坦宣言》的要求無條件投降，但主戰派與主和派各執一詞，沒達成一致意見。8月14日，昭和天皇再次召開御前會議，再度裁示須接受《波茨坦宣言》的要求無條件投降，並要求鈴木貫太郎內閣起草《終戰詔書》，準備投降，完成《終戰詔書》後，8月15日昭和天皇在日本放送協會錄音並準備全國廣播( 日稱為玉音放送)。
當日凌晨，主戰派為阻止「玉音放送」，發動政變，並殺掉近衛師團團長森赳中將，假借其名義發出軍事動員令，並一度控制皇居，稱為「宮城事件」。但叛軍並沒有找到錄音，負責關東國防事務的東部軍領兵入皇宮平息了叛亂，叛亂的首領最後亦大多自殺。
1945年8月15日12時，日本放送協會在整點報時後，廣播錄音《終戰詔書》，日本正式宣告投降。
總結
日皇裕仁雖然不願對中國發動戰爭，但他並沒有運用自己的影響力及當時的憲法權力去阻止軍方的行動，反而作出了較少阻力的選擇，全力支持軍方對華的侵略和暴行，戰爭責任難以推卸。當然，當中的事情並不能三言兩語就能簡單地對日皇裕仁作出最終結論，這篇文章亦不是會考試題，並沒有指定答案，就讓大家能跳出框框去思考這段歷史。
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1928年張學良東北易幟，標誌中國再度統一，打亂了日本企圖呑併中國東北地區的陰謀，開始部署發動事變展開侵略行動，1931年9月18日，日本關東軍以「自衛」為籍口入侵東北三省，事前並沒有上奏昭和天皇，日本內閣下達「不擴大政策」，昭和天皇亦指示「要徹底貫徹不擴大方針」，當然，軍部的關東軍並沒有理會，最後佔領了東北三省，建立滿州國。
昭和天皇對軍部自把自為的行徑心裏有所不滿，但還是不理會元老和外相的反對，讚賞及支持軍部的行動，昭和天皇認為，既然戰爭開始了，就支持到底，不管他們用什麼手段，只要軍部有功績，昭和天皇就加以讚賞。在中日戰爭之中( 日稱支那事變 )，昭和天皇多次下達敕語和敕令為軍部的行動掃除障礙，從而亦壓制了日本國內的反對聲音，軍國思想在日本進一步澎漲，軍部更加有持無恐，戰爭的責任，日皇裕仁是難以推缷，日皇裕仁多次下逹命令要求軍部速勝速決，但現實並沒有這麼容易，中國軍民上下一心團結保衛國土，日本亦開始陷入泥沼。
從小倉庫次的侍從日記記錄，反映了昭和天皇內心的另一面，可見他表面和內心相當矛盾，有助我們更客觀全面去分析整段歷史。
昭和天皇在1942年12月11日的一段發言，可看出當中的想法。
昭和天皇說: 「我並不想發動支那事變。那是因為害怕蘇聯。根據我得到的情報，支那並非是那麼容易(被占領)的。滿洲事變時便是如此。外務省的情報和海軍的意見都是如此。但是參謀本部和陸軍大臣杉山的意見則認為占領支那不費吹灰之力。這是錯誤的看法。但因為陸軍一致認同且意見強硬，我就沒再說什麼。」 「戰爭之前應該慎重，但一旦開始就必須打到底。」 如果這真的是他內心想法，可以理解為昭和天皇並不支持與中國開戰，但軍部既然開展了戰爭，就必須支持到底，為軍部掃除一切障礙，不管他們什麼行徑和罪行，只求結果和盡快完結戰事。或許我們現在有了一個較完全的畫面，了解整段歷史的前因後果。
1945年，日本在多個戰場已節節敗退，日皇裕仁希望盡快結速戰事，甚至開始考慮投降，主戰派當然反對，東京大空襲，令天皇已意識到戰局已無法扭轉，但昭和天皇仍沒有向軍部提出投降的想法，直至8月6日至9日，美國向廣島、長崎投下原子彈，昭和天皇於8月9日召開了會議，裁示須接受《波茨坦宣言》的要求無條件投降，但主戰派與主和派各執一詞，沒達成一致意見。8月14日，昭和天皇再次召開御前會議，再度裁示須接受《波茨坦宣言》的要求無條件投降，並要求鈴木貫太郎內閣起草《終戰詔書》，準備投降，完成《終戰詔書》後，8月15日昭和天皇在日本放送協會錄音並準備全國廣播( 日稱為玉音放送)。
當日凌晨，主戰派為阻止「玉音放送」，發動政變，並殺掉近衛師團團長森赳中將，假借其名義發出軍事動員令，並一度控制皇居，稱為「宮城事件」。但叛軍並沒有找到錄音，負責關東國防事務的東部軍領兵入皇宮平息了叛亂，叛亂的首領最後亦大多自殺。
1945年8月15日12時，日本放送協會在整點報時後，廣播錄音《終戰詔書》，日本正式宣告投降。
總結
日皇裕仁雖然不願對中國發動戰爭，但他並沒有運用自己的影響力及當時的憲法權力去阻止軍方的行動，反而作出了較少阻力的選擇，全力支持軍方對華的侵略和暴行，戰爭責任難以推卸。當然，當中的事情並不能三言兩語就能簡單地對日皇裕仁作出最終結論，這篇文章亦不是會考試題，並沒有指定答案，就讓大家能跳出框框去思考這段歷史。
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安倍的錯棋 參拜靖國神社
數日前，安倍晉三不理會日本政府內部部份成員的反對，突然參拜靖國神社，引起亞洲各國的強烈不滿，美國亦罕有地發聲明表示失望。安倍晉三這個行動，為了個人的右翼思想，而妄顧日本國家及國民的整體利益及與各國的外交關係，亦錯估美國的反應，明顯是一步錯棋。
靖國神社，在亞洲各國甚至美國而言，等同軍國主義的象徵，這要由靖國神社的歷史說起，靖國神社前身為東京招魂社，用作供奉日本倒幕內戰的戊辰戰爭的武士，明治維新後加入供奉甲午戰爭、日俄戰爭、第一次世界大戰，最重要是加入了二戰的中日戰爭和太平洋戰爭的軍人，1978年更加入供奉14個甲級戰犯，所以美國對靖國神社是有些顧忌，太平洋戰爭日本是美國的敵國，美軍死傷無數，而美國一直對日本的民族性有非常詳細的研究，知道日本的民族性是既服從性高卻不甘於人下，一旦民族情緒高漲就難以控制，參拜靖國神社這個軍國主義象徵的右翼舉動，美國自然反應較大，因為美國正正是太平洋戰爭的受害者，中國及亞洲各國的反應更不在話下了。
安倍晉三的外交政策大致是不理會中韓及亞洲各國的反應，但由於安倍想借助美國的勢力壯大，所以外交政策表面上相當傾向美國，內裏卻是另一回事的權宜之計。大部份日本國民並不是右翼支持者，今次安倍參拜靖國神社，明顯想激化中國的反應，欲令中國作出激烈回應，從而鼓動更多民族性高的日本國民傾向支持極右勢力，不過，安倍的計策明顯失敗了，中國選擇冷靜地以強硬措詞回應，不温不火，亦不會中計。安倍亦錯估美國的反應，安倍繼續從這方向走，隨時將日本帶進萬劫不復的深淵。
有人說美日處於同盟，如果亞洲局勢由日方發動而失控，美國必站在日本的一方，但我不是這麼認為，美國從來以美國本土利益為先，中美關係亦不是這般對立，各國勢力平衡才是最符合美國在亞洲地區的利益，反而美國因為歷史原因，對日本軍國思想非常顧慮，假如無法控制局面，美國可能會選擇聯合中、韓、台穩定局勢。只是安倍到現在還不明白，美國訂下的規則並不到日本可以話事。
中國國民、韓國國民與日本國民對二戰的角度是有些差距，日本國民大多認為自己是二戰的受害者，集中描述日本國民在戰爭時期的苦況，淡化了戰爭是由日本軍國政府發起。中國國民則較集中描述戰爭是由日本發起，日本軍隊殘暴對待平民，從而投射認為所有日本人也是好戰者千世仇敵，這是兩國國民最大的矛盾，因為大家感受不同，亦沒有切身處地去想想對方的感受。
其實兩國的平民也是這場戰爭的受害者，日本將全國資源投入這場戰爭，本身日本資源就不多，全國資源投入這場戰爭，自然令日本饑荒處處，後期引發東京大空襲及廣島、長崎原爆，二戰日本平民死傷50-100萬，軍人死亡200多萬，中國亦因為日本的侵略平民死亡達700-1600萬人，軍人死亡300-400多萬，日本軍隊戰爭時期的不少殘暴行徑亦令人髮指，莫視戰爭法，加深中國及亞洲各國對日本的仇怨。因為日本野心家的一個決定，令各國人民捲入旋渦，我們最應該譴責應是這群將人命視如草菅的野心家。
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靖國神社，在亞洲各國甚至美國而言，等同軍國主義的象徵，這要由靖國神社的歷史說起，靖國神社前身為東京招魂社，用作供奉日本倒幕內戰的戊辰戰爭的武士，明治維新後加入供奉甲午戰爭、日俄戰爭、第一次世界大戰，最重要是加入了二戰的中日戰爭和太平洋戰爭的軍人，1978年更加入供奉14個甲級戰犯，所以美國對靖國神社是有些顧忌，太平洋戰爭日本是美國的敵國，美軍死傷無數，而美國一直對日本的民族性有非常詳細的研究，知道日本的民族性是既服從性高卻不甘於人下，一旦民族情緒高漲就難以控制，參拜靖國神社這個軍國主義象徵的右翼舉動，美國自然反應較大，因為美國正正是太平洋戰爭的受害者，中國及亞洲各國的反應更不在話下了。
安倍晉三的外交政策大致是不理會中韓及亞洲各國的反應，但由於安倍想借助美國的勢力壯大，所以外交政策表面上相當傾向美國，內裏卻是另一回事的權宜之計。大部份日本國民並不是右翼支持者，今次安倍參拜靖國神社，明顯想激化中國的反應，欲令中國作出激烈回應，從而鼓動更多民族性高的日本國民傾向支持極右勢力，不過，安倍的計策明顯失敗了，中國選擇冷靜地以強硬措詞回應，不温不火，亦不會中計。安倍亦錯估美國的反應，安倍繼續從這方向走，隨時將日本帶進萬劫不復的深淵。
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中國國民、韓國國民與日本國民對二戰的角度是有些差距，日本國民大多認為自己是二戰的受害者，集中描述日本國民在戰爭時期的苦況，淡化了戰爭是由日本軍國政府發起。中國國民則較集中描述戰爭是由日本發起，日本軍隊殘暴對待平民，從而投射認為所有日本人也是好戰者千世仇敵，這是兩國國民最大的矛盾，因為大家感受不同，亦沒有切身處地去想想對方的感受。
其實兩國的平民也是這場戰爭的受害者，日本將全國資源投入這場戰爭，本身日本資源就不多，全國資源投入這場戰爭，自然令日本饑荒處處，後期引發東京大空襲及廣島、長崎原爆，二戰日本平民死傷50-100萬，軍人死亡200多萬，中國亦因為日本的侵略平民死亡達700-1600萬人，軍人死亡300-400多萬，日本軍隊戰爭時期的不少殘暴行徑亦令人髮指，莫視戰爭法，加深中國及亞洲各國對日本的仇怨。因為日本野心家的一個決定，令各國人民捲入旋渦，我們最應該譴責應是這群將人命視如草菅的野心家。
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2014年1月1日 星期三
地少人多是真理嗎?
我還記得，小學時上社會課是這樣說的，香港山多地
少，地少人多。不少香港人一講到地少人多，就會不知不覺地條件反射去說樓價，並會以這個原因去分析物業長遠只會有升無跌。也許地少人多這句話，八十年代的
環境或者是正確，除著交通網絡的發展，新市鎮一個一個的落成，居住過份集中市區的地少因素已解決，從1991年開始，住宅單位數目已開始超過家庭住戶數
目，直至現在，住宅單位數目達到261.6萬(2013年數據)，家庭住戶數目則為238.9萬(2012年數據)，住宅單位數目已多於家庭住戶數目
22.7萬。
有趣的是，樓巿在這些年仍然大幅波動，近年住宅空置率仍偏低，兩者數字出現矛盾，看來是土地資源運用及發展策略出了問題，從數據上可以看出，香港絕對有條
件解決住屋問題，土地資源並不是死結，亦不是原因，出現現在的現象，估計是太舊的物業沒有人願意去住，要活化這些土地資源，最有效當然是加快舊區重建，並
參考歐洲及上海在部份地區發展特色市區，為一些舊區增值，為這些地區注入動力，吸引年輕人入住。另外，隨著交通運輸系統日趨成熟，現時發展新市鎮亦遠比以
前容易，加快增加土地儲備，是長遠平穏樓價的重要利器。
人口政策方面，鼓勵年輕夫婦生育才是解決人口老化的根本，而居住環境及教育正正是現在不少年輕夫婦考慮是否生育的主要原因之一。至於移民香港政策，我相
信，如果到香港居住的人士，能為香港社會努力付出作出貢獻，融入社區及地區文化，我相信香港人是歡迎的。
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美國國債收益率與租金回報的關係
有朋友可能問，兩者有什麼關係?
我又不會買美國國債，投資物業看通漲率就可以啦，當然不是，由於不少投資產品也會以10年期美國國債收益率作基準，主要原因是美國國債收益率在投資市場上
視為無風險收益率，最少理論上是，因為美國政府破產的機會應該比銀行和不少國家破產的機會低，流通量亦大，假如無風險收益率也有3厘，其他有風險的投資產
品自然要更高收益才能吸引資金吸納。
投資物業當然是有風險，租金回報自然要比無風險收益率高才合理，這亦解釋了為何上半年樓價遲遲不跌，下半年卻開始轉勢向下，主要原因是上半年美國國債收益
率只有1.6-2.0%左右，物業租金回報雖然已處於歷史新低，但我以實用430-752呎的租金回報比較，仍有2.9-3.2%左右，高過無風險收益
率，所以上半年樓價遲遲不跌，但從下半年開始，美國國債收益率漸漸從底位回升，升至近3厘的水平，物業租金回報開始低於無風險收益率，樓價亦開始轉勢下
跌。
1997年是一個例子，當年美國國債收益率也有5.6%，但實用430-752呎的租金回報只有3.7-4.2%，假如當年投資者能抽離熱鬨鬨的氣氛，冷
靜一點去看，有風險的投資回報居然低於無風險收益率，自然不會選擇投資物業了。
那麼物業的租金回報應該高過美國國債收益率多少才值得投資?
不用複雜的公式，直接返回現實世界的歷史數據去看，從2003年的數據分析，2003年上半年美國國債收益率大約3.5-4%，實用430-752呎的租
金回報一般也有5.3-6.4%，即高過美國國債收益率大約1.8-2.4%就開始有吸引了。
在退市進程日漸明朗下，預計美國國債收益率仍會溫和上升，未來12-24個月，估計美國國債收益率會升至3.5-4%左右，物業租金回報可能需要達到
5.3-6.4%才開始有投資的吸引力。
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bitcoin 泡沫
近期最多人談論，就是
bitcoin，經過傳媒的廣泛報導，再加上走勢的形態，已幾可肯定處於牛市三期的瘋狂狀態，bitcoin，據聞由一個叫
Satoshi Nakamoto 的人創立，至於Satoshi
Nakamoto是一個人還是一個團體，就不得而知了，2010年尾，Satoshi
Nakamoto更從互聯網消失了，但 bitcoin
規模卻運作得越來越大。
如何得到
bitcoin，你有兩種方式，一是用高效能電腦去挖礦，第二種方法是買賣，依照設定，bitcoin
的發行總數是有限制，2100萬個為發行極限，而挖礦會隨著時間的演變而越來越難挖，聲稱以此方式控制供應。
有人預言，bitcoin
將會取代各國貨幣，成為一種新的交易貨幣，我不認同，一個貨幤有否價值，有多個因素，最重要就是對發行者的信任，這個信任建基於一個國家的經濟規模、政治
穩定性、兑換承諾保證、甚至說直一點是軍事實力。
有人說美國會破產，美元最終會一文不值，我認為假如美元最終變成一文不值，在此之前我們最少會經歷一次或多次世界末日，亦即是「攬炒」，美國軍事科技領先
全球近一至兩代，你認為美國會否白白讓自己終結而不採取任何行動呢?
所以世界末日的機會比美元崩潰的機會還要高，除非有國家的軍事科技超越美國吧。這種觀點很少人提出，經濟學家亦不會認同，但軍事實力卻正正是支持美元主導
世界的重要因素之一。
在第一次世界大戰之前，英國擁有最強大的經濟和軍事實力，英磅才是全球的主導地位，現在時而世易，美國軍事及經濟領導全球，美元已主宰了世界，你認為美元
怎會輕易崩潰呢?
貨幣的信任建基於一個國家的經濟規模、政治穩定性、兑換承諾保證、甚至軍事實力，你認為
bitcoin 有哪一樣?
沒有，一項都沒有，和黃金不同，黃金兑現保證的悠久歷史已深入每一個人的思想，即是你肯定黃金可以換到錢，只是什麼價格兑現多少錢罷了，而
bitcoin
的所謂稀有性是建基於計算上的假設，假如兑換承諾保證出現問題，就會變得一文不值，可見
bitcoin 風險極高。
我不認為 bitcoin
是一種貨幣，因為它並沒有貨幣應有的內在價值，極其量只算是遊戲點數卡，有人居然當作投資甚至炒賣，我也沒話說，我只能說這東西並沒有任何保障，如果最終
有任何損失，與人無尤。
從 bitcoin
的走勢去看，瘋狂才剛開始，之後會有更多人加入這個瘋狂遊戲，4浪調整後預計還有一個5浪新高，之後就會爆煲，但大家還是不要參與好了，沒有人知道音樂何
時停止，本身它是一樣不值錢的東西，只要預計錯誤或者「走唔切」就可以一無所有。更重要是，你認為世界各國會否容許這個沒有國界的物體取代自己的貨幣主導權呢?
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各地股市論牛熊 (2) 美國、日本、印度
上一篇，說了內地、香港股市估計正處於熊市，有人
說，既然香港處於熊市，正常全球也處於熊市吧。但事實又不是這樣，主要因為步伐不同，但更深入去看是新興市場正處退潮期，資金正加速流入美國，黃金走勢是
一個明顯例子，我們先看看標普500指數。
美國
你會看到，2003-2007年美股居然是處於熊市B浪，2009年才行完整個熊市，足足行了9年，現時正處於牛市二期的3浪，3浪的特性是可以有很多延
伸浪，退市無可避免會令美股出現調整，每次調整幅度可達10-20%，但美股牛市才剛剛進入二期，看來有排也未行完整個牛市，可見我的預測和坊間的預測不
同。
再看納指，會更清楚看到美股現正處於牛市二期
日本
說完美國，說說日本，日本足足行了23年熊市，你問我日本行完熊市了嗎?
我也答不到，因為熊市可以有延伸浪，而且看來日本結構改革多數失敗居多，我只知6000-8000點才到比較吸引的水平，但看來日股仍未見步入牛市的跡
像，或應用有波幅冇升幅來形容。
印度
有朋友可能問，為何會說印度股市，因為印度股市代表了新興市場，看了圖表，你會發現印度股市和內地、香港股市的走勢比較近似，估計正處於熊市二期至三期之
間。
結論
看了這麼多圖表，你會慢慢察覺資金流向的足跡，連續兩篇的文章，最重要是想帶出一個大畫面，世界正在發生什麼事，波浪理論反而是其次，如何投資，就由自己
決定了，我相信我的讀者是有自己的思想，不會盲目就相信我的分析，我的文章，最重要是希望能為大家帶來更宏觀的想法。
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各地股市論牛熊 (1) 內地、香港
今次會嘗試以波浪理論配合基本分析，分析各地股市
處於牛市還是熊市，由於我不會詳細講述波浪理論的運作原理，所以本文章可能較適合認識波浪理論的讀者閲讀，而我亦不會說得太複雜，從來我認為波浪理論只適
合用作大概的形態預測，以判斷牛熊走勢，數細浪子浪數得太仔細，反而會令人迷失，不利分析。
內地
從波浪理論判斷，內地上證綜合指數估計仍處於熊市三期，正在C浪運行中，C浪的低位一般會低於A浪，A浪低位大約在1700點水平，所以估計C浪低位大約
會在1200-1500點左右。
內地仍處於熊市，主要原因是內地正進行經濟結構調整，加強市場化無可避免會令部份大型企業的優勢減少，但這是經濟轉型的必經過程，只要經濟結構調整成功，
經濟出現新動力，就會進入新的黃金十年，所以當上證綜合指數C浪見1200-1500點低位時，就是分段吸納的好機會，1000點相信更是牢不可破，見低
後長線升幅隨時達5倍以上。
雖然我對中期走勢並不樂觀，但我對中國長期的發展充滿信心，任何國家的發展也不可能一步到位，正如我們在八十年代也無法想象內地能發展至現今的規模，今次
的改革，不止涉及經濟這麼簡單，將會決定中國能否正式走向世界列強的舞台。
香港
由於香港股市有近半是中資，所以走勢也與內地相似，看似仍在熊市之中，假如這判斷正確的話，2009年A浪低位是10676，即C浪將有機會低於A浪的
10676……..
好像很驚嚇吧，其實也不太驚嚇，正如2007年時也沒想過會見10676，如美國退市資金加快流回美國，香港是開放型市場，資金快來快去，香港股市自然衝
撃較大。
有人說現時市盈率很低，只有11倍，但我更重視股息率，因為現時會計制度不同，盈利可以左砌右砌砌靚條數，但股息就必須真金白銀給你，所以市盈率必須配合
股息率一齊看才有意思，現時恆指股息率只有3.15%，股息回報不算高，歷來恆指見底時股息率達4.5-5.5%
(2009年5.48%、2003年4.42%、1997年5.35%)，可見現在仍相差甚遠。
如以現時股息計算，如股息率達4.5%推算恆指大約16000點，如股息率達5.5%推算恆指大約13000點，如果要到達波浪理論預測的10000點，
估計股息率達6-7%，當然，股息會隨經濟及企業盈利多少而變動，但一般不會變動太大。
國企指數方面，走勢較恆指清楚，明顯處於熊市，A浪底部為4990點，一般C浪會低於A浪，即今次熊市低位國企指數估計會低於4990點………
結論
熊市並不可怕，最可怕反而是被市場氣氛嚇倒，沒有把握時機在熊市末段時吸納，牛市也不一定高興，假如你在牛市三段才入市，隨時先甜後苦賺粒糖輸間廠。週期
造就機會，當然，波浪理論只供參考，它只能作出一個大概的形態，市場變化萬千，又如何憑一個理論就洞悉天下呢。
下一篇會講述美國、日本、印度的股市，美股是少數已步入牛巿二期的市場，但美股在聯儲局退市時也會有些波動，從而波及亞洲區及新興市場，下一篇我會講述什
麼內容，敬請留意。
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2013年11月22日 星期五
美國退市系列 (3) 通漲篇
物價，央行視為最重要的任務
物價，從來是各國央行的重要目標，當通縮時，代表經濟活動過冷，經濟增長亦會隨之萎縮，央行一般會採取寬鬆的貨幤政策刺激通漲，防止走入長期通縮的 局面，當通漲過高時，惡性通漲的風險增加，經濟過熱會令資產及經濟出現泡沫，故此央行一般會採取緊縮的貨幤政策防止通漲持續升溫的威脅。
日本正是泡沫爆破的一個例子，迷失了20年，一直而來日本央行採取超寬鬆的貨幤政策刺激通漲，但成效有限，最近推出的「安倍經濟學」效力亦開始失 效，主要是日本與美國不同，日本出現的是結構性問題，美國則是週期性問題，結構性問題不是貨幤政策可以解決，或許這樣說，日本量化寬鬆最大的貢獻應該是減 少美國的震盪吧。
說回美國，聯儲局一直也是以控制物價及維持經濟增長作為主要任務，美國聯儲局希望通漲一直維持在2%左右的水平，而聯儲局也訂下了前瞻性指引(Forward Guidance) 作為加息門檻，當失業率低於6.5%，或一至兩年預期通漲高於2.5%，就會可能加息。長期目標則為通漲水平2%，失業率6%以下，失業率5%為聯儲局全民就業的指標。
現時失業率相信2014年中至尾就會跌到6.5%，不過跌穿後相信也不會即時加息，除非介時通漲高於3%，否則聯儲局會等到失業率跌至接近6%才會進入加息週期，亦即是2015-2016年左右。耶倫提出以「最優控制理論」(optimal control theory)，去評估應何時加息，有趣的是，現時失業率下跌幅度已經優於聯儲局所作的最優政策下失業率走勢評估，但PCE (Personal Consumption Expenditure) 卻低於聯儲局預計的走勢。
通漲造成的分岐
PCE (Personal Consumption Expenditure) 低於聯儲局預計的走勢，是聯儲局內部最大的分岐，有部份官員認為現時通漲數據仍然較預期低，可以觀察多一會，但也有官員認為量化寬鬆所造成的風險已經越來越大，既然失業率及經濟已經大幅改善，現時應是開始逐步退市的時候，以便日後有更多時間作緩衝期，決定何時開始加息。
現時的 Core CPI 大約1.7%， Core PCE 則只有1.2%，正如我之前所說，當失業率低於7%、Core CPI 高於1.8% 或 Core PCE 高於1.5%之時，內部分岐就會收窄，開始啟動退市的機會亦會大大增加，大家留意了。
一切決策源於數據，尤其是到了耶倫時代，她並不是大家想像得這麼鴿派，只是她以前曾提出「最優控制理論」應用於貨幣政策，才會出現這個美麗的誤會，看了她的聽證會之後，你會發現她的訊息傳達和表達能力比伯南克清晰得多。
名義國內生產總值目標(nominal GDP target)
近期有人提出聯儲局應該訂立名義國內生產總值目標(nominal GDP target)，用以制定貨幣政策。我認為並沒有這個需要，名義國內生產總值(nominal GDP) 並沒有剔除通漲，假如名義國內生產總值增長達5%，但實際增長卻只有1%，這種情況又應否加息呢?
訂立名義國內生產總值目標只會令貨幣政策制定變得更加困難，實際上，聯儲局內部本身就已訂立經濟增長及通漲水平目標，聯儲局內部所訂立的實際國內生 產總值(Real GDP) 增長大約2.3-2.5%，長期通漲預期大約2%，根本已經變相訂立了名義國內生產總值目標為大約4.3-4.5%，而且經濟增長和通漲水平分開訂立目 標，貨幣政策相對靈活得多，聯儲局亦已訂立前瞻性指引 (Forward Guidance)，又何須畫蛇添足訂立名義國內生產總值目標呢?
結論
退市已越來越接近，資金流回美國的速度亦開始加快，但大家不要這麼開心，有流入就有流出，流出的地區自然就是新興市場和亞洲地區了，當中震盪難免，各國有必要作好防風措施，投資者也要小心一點了。
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物價，從來是各國央行的重要目標，當通縮時，代表經濟活動過冷，經濟增長亦會隨之萎縮，央行一般會採取寬鬆的貨幤政策刺激通漲，防止走入長期通縮的 局面，當通漲過高時，惡性通漲的風險增加，經濟過熱會令資產及經濟出現泡沫，故此央行一般會採取緊縮的貨幤政策防止通漲持續升溫的威脅。
日本正是泡沫爆破的一個例子，迷失了20年，一直而來日本央行採取超寬鬆的貨幤政策刺激通漲，但成效有限，最近推出的「安倍經濟學」效力亦開始失 效，主要是日本與美國不同，日本出現的是結構性問題，美國則是週期性問題，結構性問題不是貨幤政策可以解決，或許這樣說，日本量化寬鬆最大的貢獻應該是減 少美國的震盪吧。
說回美國，聯儲局一直也是以控制物價及維持經濟增長作為主要任務，美國聯儲局希望通漲一直維持在2%左右的水平，而聯儲局也訂下了前瞻性指引(Forward Guidance) 作為加息門檻，當失業率低於6.5%，或一至兩年預期通漲高於2.5%，就會可能加息。長期目標則為通漲水平2%，失業率6%以下，失業率5%為聯儲局全民就業的指標。
現時失業率相信2014年中至尾就會跌到6.5%，不過跌穿後相信也不會即時加息，除非介時通漲高於3%，否則聯儲局會等到失業率跌至接近6%才會進入加息週期，亦即是2015-2016年左右。耶倫提出以「最優控制理論」(optimal control theory)，去評估應何時加息，有趣的是，現時失業率下跌幅度已經優於聯儲局所作的最優政策下失業率走勢評估，但PCE (Personal Consumption Expenditure) 卻低於聯儲局預計的走勢。
通漲造成的分岐
PCE (Personal Consumption Expenditure) 低於聯儲局預計的走勢，是聯儲局內部最大的分岐，有部份官員認為現時通漲數據仍然較預期低，可以觀察多一會，但也有官員認為量化寬鬆所造成的風險已經越來越大，既然失業率及經濟已經大幅改善，現時應是開始逐步退市的時候，以便日後有更多時間作緩衝期，決定何時開始加息。
現時的 Core CPI 大約1.7%， Core PCE 則只有1.2%，正如我之前所說，當失業率低於7%、Core CPI 高於1.8% 或 Core PCE 高於1.5%之時，內部分岐就會收窄，開始啟動退市的機會亦會大大增加，大家留意了。
一切決策源於數據，尤其是到了耶倫時代，她並不是大家想像得這麼鴿派，只是她以前曾提出「最優控制理論」應用於貨幣政策，才會出現這個美麗的誤會，看了她的聽證會之後，你會發現她的訊息傳達和表達能力比伯南克清晰得多。
名義國內生產總值目標(nominal GDP target)
近期有人提出聯儲局應該訂立名義國內生產總值目標(nominal GDP target)，用以制定貨幣政策。我認為並沒有這個需要，名義國內生產總值(nominal GDP) 並沒有剔除通漲，假如名義國內生產總值增長達5%，但實際增長卻只有1%，這種情況又應否加息呢?
訂立名義國內生產總值目標只會令貨幣政策制定變得更加困難，實際上，聯儲局內部本身就已訂立經濟增長及通漲水平目標，聯儲局內部所訂立的實際國內生 產總值(Real GDP) 增長大約2.3-2.5%，長期通漲預期大約2%，根本已經變相訂立了名義國內生產總值目標為大約4.3-4.5%，而且經濟增長和通漲水平分開訂立目 標，貨幣政策相對靈活得多，聯儲局亦已訂立前瞻性指引 (Forward Guidance)，又何須畫蛇添足訂立名義國內生產總值目標呢?
結論
退市已越來越接近，資金流回美國的速度亦開始加快，但大家不要這麼開心，有流入就有流出，流出的地區自然就是新興市場和亞洲地區了，當中震盪難免，各國有必要作好防風措施，投資者也要小心一點了。
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2013年11月18日 星期一
美國退市系列(2) 經濟篇
上一篇，我們從各項指標探討了美國的就業情況，文章中我分析的結論是美國失業情況已大幅改善，上星期五最新公布的十月非農業新增職位數字，出乎意料大幅增加20萬4千，遠超預期，經濟學者眼鏡碎滿地，最新數據進一步引證我的看法。
今次，我會探討美國的經濟數據，包括GDP、ISM指數、芝加哥採購經理指數及領先指標。
GDP
最新美國GDP增長亦遠超預期，季度年率化增長達2.8%，高於預期的1.9%，可見美國經濟動力正在加快，他們比對國內生產總值的方法與我們所用 的方法不同，我們是比對上年同季增長多少，而他們是用季度年率化，亦即是今季與上季比較，再折為年率計算，舉個例，如第一季數字是100，第二季數字是 101，即第二季按季增長1%，將之作年率化計算就是增長4%了。
季度年率化有什麼優點? 由於國內生產總值是每季才公佈一次，如果只使用按年比較的數字，就難以及時知道經濟動力轉向的拐點，令制定貨幣政策存在滯後，難以及時調整，而季度年率化 能決策者更快掌握當前的經濟情況，作出適當部署。但當中的缺點是季度年率化的數字比較波動，故此需要持續觀察兩至三季才能確定趨勢。
最新美國GDP增長季度年率化增長達2.8%，上一季增長也達2.5%，可見經濟動力已開始加快，但按年同比則只增長1.6%，由於季度年率化數字較為領先，只要季度年率化持續增長，最後也會反映在按年同比的數字上。
你們經常聽到聯儲局什麼待經濟回復動力，究竟什麼數字才是經濟回復動力? 就是Real GDP 每年增長2.3-2.5%，這個數字估計不會對外說，以保持政策的靈活性。如果季度年率化GDP 維持現時這個增長力度，相信不久就會到達這個目標。
領先指標
為何我判斷美國經濟正在增速，而不是減弱，是因為我非常重視另一個經濟指標 — 「領先指標」，這個指標可以早一步預視美國的經濟情況，最少不會後知後覺。從領先指標顯示，經濟動力過去數月早已再度持續增強，而我分析領先指標的方法和 坊間慣用的方法有所不同，由於領先指標是每月公佈，我會較著重按年比較多於按月比較，當按年比較的數字連續兩月低於0，經濟就可能將會陷入衰退，你看看 2006年尾至2007年初的數字，那時早已預告將會步入衰退，當時還未發生金融海嘨呢，厲害吧。
ISM 指數
ISM 指數分為製造業指數及非製造業指數，以反映經濟活動的情況，高於50為擴張，低於50為收縮，現時製造業指數及非製造業指數已一直企穏於50以上，最近數月更在55左右徘迴，反映經濟活動正穩步擴張
Chicago PMI 芝加哥採購經理指數
芝加哥採購經理指數主要是反映美國中西部製造業經濟活動的重要指標，10月份大幅上升至65.9，創30年以來最大單月升幅，反映中西部製造業經濟動力強勁。
零售數據
零售數據增長比較平穩，相信要待失業率進一步降至7%以下，零售數字才會出現較大幅度的增長
結論
看了這麼多數據，估計退市的時機已經不遠，美國希望在可控的情況下退市，並不希望被迫在失控的情況下才啟動退市，下圖顯示，如2014年1月開始縮 減買債規模退市，估計最終資產負債表亦要達4.5萬億，如2014年6月才開始縮減買債規模，則估計最終資產負債表將會達5萬億。
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今次，我會探討美國的經濟數據，包括GDP、ISM指數、芝加哥採購經理指數及領先指標。
GDP
最新美國GDP增長亦遠超預期，季度年率化增長達2.8%，高於預期的1.9%，可見美國經濟動力正在加快，他們比對國內生產總值的方法與我們所用 的方法不同，我們是比對上年同季增長多少，而他們是用季度年率化，亦即是今季與上季比較，再折為年率計算，舉個例，如第一季數字是100，第二季數字是 101，即第二季按季增長1%，將之作年率化計算就是增長4%了。
季度年率化有什麼優點? 由於國內生產總值是每季才公佈一次，如果只使用按年比較的數字，就難以及時知道經濟動力轉向的拐點，令制定貨幣政策存在滯後，難以及時調整，而季度年率化 能決策者更快掌握當前的經濟情況，作出適當部署。但當中的缺點是季度年率化的數字比較波動，故此需要持續觀察兩至三季才能確定趨勢。
最新美國GDP增長季度年率化增長達2.8%，上一季增長也達2.5%，可見經濟動力已開始加快，但按年同比則只增長1.6%，由於季度年率化數字較為領先，只要季度年率化持續增長，最後也會反映在按年同比的數字上。
你們經常聽到聯儲局什麼待經濟回復動力，究竟什麼數字才是經濟回復動力? 就是Real GDP 每年增長2.3-2.5%，這個數字估計不會對外說，以保持政策的靈活性。如果季度年率化GDP 維持現時這個增長力度，相信不久就會到達這個目標。
領先指標
為何我判斷美國經濟正在增速，而不是減弱，是因為我非常重視另一個經濟指標 — 「領先指標」，這個指標可以早一步預視美國的經濟情況，最少不會後知後覺。從領先指標顯示，經濟動力過去數月早已再度持續增強，而我分析領先指標的方法和 坊間慣用的方法有所不同，由於領先指標是每月公佈，我會較著重按年比較多於按月比較，當按年比較的數字連續兩月低於0，經濟就可能將會陷入衰退，你看看 2006年尾至2007年初的數字，那時早已預告將會步入衰退，當時還未發生金融海嘨呢，厲害吧。
ISM 指數
ISM 指數分為製造業指數及非製造業指數，以反映經濟活動的情況，高於50為擴張，低於50為收縮，現時製造業指數及非製造業指數已一直企穏於50以上，最近數月更在55左右徘迴，反映經濟活動正穩步擴張
Chicago PMI 芝加哥採購經理指數
芝加哥採購經理指數主要是反映美國中西部製造業經濟活動的重要指標，10月份大幅上升至65.9，創30年以來最大單月升幅，反映中西部製造業經濟動力強勁。
零售數據
零售數據增長比較平穩，相信要待失業率進一步降至7%以下，零售數字才會出現較大幅度的增長
結論
看了這麼多數據，估計退市的時機已經不遠，美國希望在可控的情況下退市，並不希望被迫在失控的情況下才啟動退市，下圖顯示，如2014年1月開始縮 減買債規模退市，估計最終資產負債表亦要達4.5萬億，如2014年6月才開始縮減買債規模，則估計最終資產負債表將會達5萬億。
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2013年11月10日 星期日
美國退市系列 (1) 就業篇
美國何時退市，報章上、網絡上都有不同的評論，當中的結論相差很遠，有些說將近退市，有些說有排也未退市，有些甚至說世界末日也不會退市。我的看法
是美國將近退市，現時聯儲局內部最大的分岐並不是退不退市，而是退市的速度，及如何減少對美國的震盪 ( 注意:
是減少對美國的震盪)，當放風到市場沒什麼反應時，就是退市的時候。退最終還是要退，不用等到世界末日。
我見不少評論說美國經濟仍然很差，但我從各項指標數據正顯示美國經濟正在步向復甦，未來數星期將會一連幾篇講述不同的經濟指標，今次會先說說就業情況，亦是聯儲局最重視的指標。
美國失業率已從10%逐步下跌至7.2%，聯儲局何時結束退市進入加息週期，為此他們訂下了一個目標，當失業率低於6.5%，通漲預期2%以上就會 結束退市，部署加息，現時距離這個目標仍遠，阿水都知道沒這麼快加息，但加息和退市是兩個不同階段，加息前必須先退市，所以退市就是加息的前奏，假如加息 的目標定義不變，當失業率跌穿7%時，退市的迫設性就會加大，因為退市是需要時間，不能一步到位，所以要預留時間去退市，現在剩下的時間明顯已不多，預計 2014年初失業率將會跌穿7%。
美國經濟繁盛期的失業率大約4-5%，亦即是說當失業率到達4-5%時，聯邦利率需要加至中性水平大約4%，較現在息率水平高4%
又有評論說失業率下跌是假象，因為有人放棄尋找工作，但從首次失業申領救濟人數及連續失業申領救濟人數已大幅下跌，顯示失業率正穩步改善，甚至首次失業申領救濟人數已跌到2005年的水平。
另一個數據，就係非農業新增職位，有鴿派的聯儲局委員希望非農業新增職位維持在20萬以上，但你會發現，就算在05-07年，也難以連續維持在20 萬以上，現時職位增長動力已回復至05-07年的水平，並不是傳媒說得這麼差，新增職位亦存在一定波動性，較難定下一個硬性指標。
美國的失業率正逐步改善，並有加快跡象，這亦是聯儲局有信心局署退市的其中一個原因。每一屆聯儲局主席都有不同的任務，下一屆主席耶倫又會是什麼?
下星期會再繼續美國退市系列，經濟篇。
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我見不少評論說美國經濟仍然很差，但我從各項指標數據正顯示美國經濟正在步向復甦，未來數星期將會一連幾篇講述不同的經濟指標，今次會先說說就業情況，亦是聯儲局最重視的指標。
美國失業率已從10%逐步下跌至7.2%，聯儲局何時結束退市進入加息週期，為此他們訂下了一個目標，當失業率低於6.5%，通漲預期2%以上就會 結束退市，部署加息，現時距離這個目標仍遠，阿水都知道沒這麼快加息，但加息和退市是兩個不同階段，加息前必須先退市，所以退市就是加息的前奏，假如加息 的目標定義不變，當失業率跌穿7%時，退市的迫設性就會加大，因為退市是需要時間，不能一步到位，所以要預留時間去退市，現在剩下的時間明顯已不多，預計 2014年初失業率將會跌穿7%。
美國經濟繁盛期的失業率大約4-5%，亦即是說當失業率到達4-5%時，聯邦利率需要加至中性水平大約4%，較現在息率水平高4%
又有評論說失業率下跌是假象，因為有人放棄尋找工作，但從首次失業申領救濟人數及連續失業申領救濟人數已大幅下跌，顯示失業率正穩步改善，甚至首次失業申領救濟人數已跌到2005年的水平。
另一個數據，就係非農業新增職位，有鴿派的聯儲局委員希望非農業新增職位維持在20萬以上，但你會發現，就算在05-07年，也難以連續維持在20 萬以上，現時職位增長動力已回復至05-07年的水平，並不是傳媒說得這麼差，新增職位亦存在一定波動性，較難定下一個硬性指標。
美國的失業率正逐步改善，並有加快跡象，這亦是聯儲局有信心局署退市的其中一個原因。每一屆聯儲局主席都有不同的任務，下一屆主席耶倫又會是什麼?
下星期會再繼續美國退市系列，經濟篇。
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2013年11月5日 星期二
為何銀紙不值錢的論點不成立
有睇開我的文章，都知我一直反對銀紙不值錢的論點， 銀紙並沒有大幅貶值，持有這論點只會令你損失更多， 因為你會為了所謂保值去爭取回報而胡亂投資，得不償失。 今次我會詳細列舉各項數據，逐一擊破。
美元
這個我聽得最多人同我講，「你知唔知呀，美國佬玩量化寬鬆呀，美元已大幅貶值，你話港元係咪同樣不值錢先。」 表面上，好像很合理，但從數據上分析卻不是這回事。
我就以量化寬鬆開始為起點，美元指數由2009年3月至2013年10月25日四年半跌10.96%，平均一年大約只跌了2.4%左右，從圖表上甚至看出只在區間上波動，結論是美元並沒有大幅貶值，港元如何不值錢?
另一話題，非常長遠而言，我是認同港元應與人民幣掛鈎，但這不是幣值問題，而是在擁有貨幣政策主動權的問題，這亦不是經濟上問題，而是政治上問題。
物價
再看物價的情況，又有人說「通漲好勁啊，仲話銀紙冇大幅貶值? 」我們又從數據上看，由2009年3月至2013年9月，綜合消費物價指數合共上升了15.55%，平均每年只上升了3.45%，算十分溫和吧
家庭收入
「咁……. 咁 ………唔係喎，都叫銀紙有貶值呀，好多人既人工4年無加過呀」
好，我又列舉一下數字，香港人購買力有沒有被通漲蠺食?
過去4年，公營租住房屋家庭入息中位數上升了22%，資助出售單位家庭入息中位數上升了18%，私人住宅家庭入息中位數上升了20%，收入上升幅度 高於物價上升的幅度，市民的購買力不單沒有下跌，反而上升了，主要原因是最低工資達到原本訂立的目的，在不刺激通漲、不影響就業率的前提下，成功地保持了 香港市民的購買力，不被通漲所蠺食。當然，最低工資在甚麼水平訂立是重要的關鍵，訂立時必須平衡僱員和營商者的雙方利益，以保持香港的競爭力。
食品價格
「你…….. 講咁多野冇用，我唔識你咩統計數字，我日日去街市，你知唔知牛肉貴左幾多呀，銀紙無貶值?」
到重點了，開始解釋到為何很多人認為銀紙不值錢的原因，就是只見樹木不見樹林，以平時接觸事物的感觀取代了客觀分析事實，從而得出了這個結論
我們先看看食品價格的變化
食品價格由2009年至2013年9月升了22%，高於整體物價，食物是我們經常會接觸的事物，當中價格資訊很容易得知，基於人類心理習慣於精簡資訊接收的過程，從而將接收的食品價格資訊變成了對整體物價的感覺。
我們再深入去看一看每一項食品價格項目
並不是所有食品也大升，例如米價是下跌的，豬肉價格也低於食品價格升幅，升得最多是鹹水魚、牛肉、蔬菜和鮮果，這些食物價格大幅高於家庭收入的增幅，經常接觸這幾種食物的家庭自然會感受較深，但整體食品價格其實與收入增幅相若，只要每餐菜式調整一下，感覺就會完全不同。
除了食，住也是市民感受最重的項目，由於樓價急升，租金也隨之上升，升幅達53-73%，大幅高於香港市民家庭收入的增幅，但這和銀紙貶不貶值無關，而是之前房策失誤供求失衡所造成，之前的文章已詳述，不再重覆說一次。
結論
從美元指數、物價、家庭收入等各項數據，已有充份理據去推翻銀紙不值錢論，我們很多時都會出現樹木代替樹林以偏蓋全的思考模式，但也蒙敝了我們對事物的真像，輕則自己嚇自己，重則作出錯誤的投資決定，造成巨大損失。
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美元
這個我聽得最多人同我講，「你知唔知呀，美國佬玩量化寬鬆呀，美元已大幅貶值，你話港元係咪同樣不值錢先。」 表面上，好像很合理，但從數據上分析卻不是這回事。
我就以量化寬鬆開始為起點，美元指數由2009年3月至2013年10月25日四年半跌10.96%，平均一年大約只跌了2.4%左右，從圖表上甚至看出只在區間上波動，結論是美元並沒有大幅貶值，港元如何不值錢?
另一話題，非常長遠而言，我是認同港元應與人民幣掛鈎，但這不是幣值問題，而是在擁有貨幣政策主動權的問題，這亦不是經濟上問題，而是政治上問題。
物價
再看物價的情況，又有人說「通漲好勁啊，仲話銀紙冇大幅貶值? 」我們又從數據上看，由2009年3月至2013年9月，綜合消費物價指數合共上升了15.55%，平均每年只上升了3.45%，算十分溫和吧
家庭收入
「咁……. 咁 ………唔係喎，都叫銀紙有貶值呀，好多人既人工4年無加過呀」
好，我又列舉一下數字，香港人購買力有沒有被通漲蠺食?
過去4年，公營租住房屋家庭入息中位數上升了22%，資助出售單位家庭入息中位數上升了18%，私人住宅家庭入息中位數上升了20%，收入上升幅度 高於物價上升的幅度，市民的購買力不單沒有下跌，反而上升了，主要原因是最低工資達到原本訂立的目的，在不刺激通漲、不影響就業率的前提下，成功地保持了 香港市民的購買力，不被通漲所蠺食。當然，最低工資在甚麼水平訂立是重要的關鍵，訂立時必須平衡僱員和營商者的雙方利益，以保持香港的競爭力。
食品價格
「你…….. 講咁多野冇用，我唔識你咩統計數字，我日日去街市，你知唔知牛肉貴左幾多呀，銀紙無貶值?」
到重點了，開始解釋到為何很多人認為銀紙不值錢的原因，就是只見樹木不見樹林，以平時接觸事物的感觀取代了客觀分析事實，從而得出了這個結論
我們先看看食品價格的變化
食品價格由2009年至2013年9月升了22%，高於整體物價，食物是我們經常會接觸的事物，當中價格資訊很容易得知，基於人類心理習慣於精簡資訊接收的過程，從而將接收的食品價格資訊變成了對整體物價的感覺。
我們再深入去看一看每一項食品價格項目
並不是所有食品也大升，例如米價是下跌的，豬肉價格也低於食品價格升幅，升得最多是鹹水魚、牛肉、蔬菜和鮮果，這些食物價格大幅高於家庭收入的增幅，經常接觸這幾種食物的家庭自然會感受較深，但整體食品價格其實與收入增幅相若，只要每餐菜式調整一下，感覺就會完全不同。
除了食，住也是市民感受最重的項目，由於樓價急升，租金也隨之上升，升幅達53-73%，大幅高於香港市民家庭收入的增幅，但這和銀紙貶不貶值無關，而是之前房策失誤供求失衡所造成，之前的文章已詳述，不再重覆說一次。
結論
從美元指數、物價、家庭收入等各項數據，已有充份理據去推翻銀紙不值錢論，我們很多時都會出現樹木代替樹林以偏蓋全的思考模式，但也蒙敝了我們對事物的真像，輕則自己嚇自己，重則作出錯誤的投資決定，造成巨大損失。
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2013年10月29日 星期二
如何預測香港樓市轉角位
上星期，講述了有關樓市供求關係和如何用供求關係判斷未來樓市走勢，雖然用供求關係可推算預測見頂時間或見底，但是否已經見頂見底比較難確定，當中預測見頂見底時間區間亦長達一年，所以可配合其他方法一同使用預測樓市是否轉勢。
一直有瀏覽 adr168.com 的朋友，應該知道在香港樓市數據頁有一項叫 12-52週移動平均線，為何用12週線，12週即是3個月，剛剛好一季，52週線不用多說，即是一年，當12週線低於52週線時，即一季的平圴價格已低 於一年的平均價格，代表樓市可能轉勢向下。當12週線高於52週線時，即一季的平均價格已高於一年的平均價格，代表樓市可能轉勢向上。
這方法成功避開了1997了金融風暴、2008年金融海嘯樓市大跌，亦在2003年和2009年成功預測樓市轉勢向上。預測樓市走勢，我們總不能只靠主觀感覺，更重要是用客觀中立的數據，糾正自己的主觀感覺和確立自己的理據。
不過，這個方法獨立使用的話是有盲點，就是在趨勢運行中段容易發出錯誤訊號，雖然訊號之後會自我修正，但已影響了準確度和操作性，獨立使用準確度只有62%，如何突破盲點將準確度提升至80%以上呢?
綠色圈為正確訊號，紅色圏為錯誤訊號
突破盲點
要突破這個方法的盲點，提升準確度，就必須配合其他輔助指標一齊分析，包括樓市泡沫指標和供求關係，樓市泡沫指標包括了負擔比率、租金回報率，如何配合使用，就讓我舉一些例子。
例子1: 當樓市泡沫指標處於嚴重，即負擔比率接近或高於50%，租金回報處於歷史低位，又符合供求關係預測的見頂時間區間內或接近見頂時間區間，這時發出見頂轉勢訊號的可靠性就高得多
例子2： 當樓市泡沫指標處於中性或正面，即負擔比率接近或低於35%，租金回報處於歷史高位，又符合供求關係預測的見底時間區間內或接近見底時間區間，這時發出見底轉勢訊號的可靠性很高
例子3： 當樓市泡沫指標處於中性或正面，即負擔比率接近或低於35%，租金回報處於中間或歷史高位，又不符合供求關係預測的見頂時間區間內或接近見頂時間區間，這時發出見頂轉勢訊號可靠性偏低
將12-52週移動平均線配合輔助指標一同使用，準確度將較獨立使用的62%提升至高達83%
2012年的訊號錯誤
2012年曾發出見頂轉勢訊號，2012年1月8日，12週移動平均線開始低於52移動平均線，樓市泡沫指標處於偏高至嚴重，負擔比率約48%，發 出見頂轉勢訊號的時間接近供求關係預測的見頂時間區間，又處於97年的高位，故此當時我也判斷可靠程度屬於偏高，可惜我判斷錯誤了，樓市當時並沒有見頂， 訊號亦迅速自我修正，現在樓價較當時高超過20%。
沒有訊號可以百分百準確，我們只能提高準確性及了解當中的局限。
現時的市況
現時12週移動平均線仍高於52移動平均線1.2，並未發出見頂轉勢訊號，但兩者差距已較半年前的9.0以上大幅收窄，樓市泡沫指標處於嚴重，負擔 比率約56%，假如2013年3月24日中原城巿領先指數的123.45是頂部，剛剛好處於供求關係預測的見頂時間區間之內，如果現在發出見頂轉勢訊號， 基於上述基準，可靠程度將較2012年更高。
104週線 —- 趨勢增強訊號
12-52週移動平均線屬於轉勢訊號，而104週線則是趨勢增強訊號，104週線並不是用來告訴你何時轉勢，而是確定趨勢正在增強，趨勢增強訊號一般會在轉勢確立後4-8週發出，當趨勢增強訊號發出後，代表跌勢或升勢可能進一步加快。
結論
正如之前所說，沒有訊號可以百分百準確，但客觀的數據分析怎樣也比主觀的一句Gogogo或一生樓奴有意義得多。
香港樓市詳細數據
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這方法成功避開了1997了金融風暴、2008年金融海嘯樓市大跌，亦在2003年和2009年成功預測樓市轉勢向上。預測樓市走勢，我們總不能只靠主觀感覺，更重要是用客觀中立的數據，糾正自己的主觀感覺和確立自己的理據。
不過，這個方法獨立使用的話是有盲點，就是在趨勢運行中段容易發出錯誤訊號，雖然訊號之後會自我修正，但已影響了準確度和操作性，獨立使用準確度只有62%，如何突破盲點將準確度提升至80%以上呢?
綠色圈為正確訊號，紅色圏為錯誤訊號
突破盲點
要突破這個方法的盲點，提升準確度，就必須配合其他輔助指標一齊分析，包括樓市泡沫指標和供求關係，樓市泡沫指標包括了負擔比率、租金回報率，如何配合使用，就讓我舉一些例子。
例子1: 當樓市泡沫指標處於嚴重，即負擔比率接近或高於50%，租金回報處於歷史低位，又符合供求關係預測的見頂時間區間內或接近見頂時間區間，這時發出見頂轉勢訊號的可靠性就高得多
例子2： 當樓市泡沫指標處於中性或正面，即負擔比率接近或低於35%，租金回報處於歷史高位，又符合供求關係預測的見底時間區間內或接近見底時間區間，這時發出見底轉勢訊號的可靠性很高
例子3： 當樓市泡沫指標處於中性或正面，即負擔比率接近或低於35%，租金回報處於中間或歷史高位，又不符合供求關係預測的見頂時間區間內或接近見頂時間區間，這時發出見頂轉勢訊號可靠性偏低
將12-52週移動平均線配合輔助指標一同使用，準確度將較獨立使用的62%提升至高達83%
2012年的訊號錯誤
2012年曾發出見頂轉勢訊號，2012年1月8日，12週移動平均線開始低於52移動平均線，樓市泡沫指標處於偏高至嚴重，負擔比率約48%，發 出見頂轉勢訊號的時間接近供求關係預測的見頂時間區間，又處於97年的高位，故此當時我也判斷可靠程度屬於偏高，可惜我判斷錯誤了，樓市當時並沒有見頂， 訊號亦迅速自我修正，現在樓價較當時高超過20%。
沒有訊號可以百分百準確，我們只能提高準確性及了解當中的局限。
現時的市況
現時12週移動平均線仍高於52移動平均線1.2，並未發出見頂轉勢訊號，但兩者差距已較半年前的9.0以上大幅收窄，樓市泡沫指標處於嚴重，負擔 比率約56%，假如2013年3月24日中原城巿領先指數的123.45是頂部，剛剛好處於供求關係預測的見頂時間區間之內，如果現在發出見頂轉勢訊號， 基於上述基準，可靠程度將較2012年更高。
104週線 —- 趨勢增強訊號
12-52週移動平均線屬於轉勢訊號，而104週線則是趨勢增強訊號，104週線並不是用來告訴你何時轉勢，而是確定趨勢正在增強，趨勢增強訊號一般會在轉勢確立後4-8週發出，當趨勢增強訊號發出後，代表跌勢或升勢可能進一步加快。
結論
正如之前所說，沒有訊號可以百分百準確，但客觀的數據分析怎樣也比主觀的一句Gogogo或一生樓奴有意義得多。
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2013年10月19日 星期六
從樓市供求判斷香港樓市未來走勢
今次，說到香港樓巿，又有朋友半年前問我對樓市的睇法
朋友說:「美國日日乜鬼量化寬鬆，樓市點會跌呀，息又低，香港地地少人多，除非突然有大事發生啦，否則樓市睇黎10年都唔跌，你話係唔係?」
我答:「其實樓市急升至泡沫和量化寬鬆沒什麼關連，只是時間上的巧合，當兩件事同時間發生，人就會將之誤以為是因，舉個簡單例子，有人用一支自己帶 黎的藍色原子筆去填六合彩，最後中了三獎，這支筆就成了幸運之筆，但是否這支筆導致佢中六合彩? 這個例子，人人也分得出和支筆無關。但對一些要用大量數據推論的事，基於人本身的惰性心理，加上城市人工作繁忙，時間成本較高，會趨於接受方便的標題式資 訊，而不趨於用時間去推論尋找正確的答案。
真正影響樓市升跌的因素，其實就是最基本的供求關係，今次樓市泡沫主因是之前的房策失誤，供求失衡所致。而我發現買家決定置業與否，影響需求的考慮因素並不是外圍氣氛、更不會受經濟事件影響，而是買家的荷包有多少錢。」
樓市需求
要判斷樓市需求，是一件很複雜的事，所以我會化繁為簡，以一手住宅需求量作為樓市需求的數據基礎，我從數據上發現，香港樓市需求的多少，和量化寬鬆、甚至經濟事件沒什麼關係，最大的影響需求因素反而是供款負擔比率，即買家有多少收入才是考慮置業與否的主因。
我發現，當供款負擔比率偏低的時候，樓市需求就會增加，就算經濟差失業率高也不會影響需求量，當供款負擔比率偏高的時候，樓市需求就會減少。以2003年作例子，當年經濟情況非常差，失業率高企，但負擔比率跌至22%，當年一手住宅需求量達26498個，很奇怪吧。
到了2005-2007年，負擔比率升至35%-40%，期間一手住宅需求量降至15000-16000個，之後按息由5.5厘減至2.5厘，樓價 進一步上升，2008年第一季負擔比率升至44%-45%，一手住宅需求量急跌至11046個，之後樓價下跌，2009年2月負擔比率降至 32%，2009年一手住宅需求量升至16161個，其後樓價持續上升，負擔比率也隨之上升，樓市需求卻不斷下跌，截至2013年9月，負擔比率上升至 56%，預計今年一手住宅需求量將跌至11000個。
從以上數據可歸納出一個一手住宅需求表
負擔比率高於50 需求13000個以下
負擔比率介乎45-40 需求約13000-14000個
負擔比率介乎35-30 需求約15000-16000個
負擔比率介乎30-25 需求約18000-20000個
負擔比率25 以下 需求20000個以上
當負擔比率高於50%時，有能力置業的人就越少，加上銀行及金管局亦做了良好的把關，規定供款不能多於收入的一半，這項規定維護了銀行體系的穩健，樓市波動也不會波及香港的重要經濟核心銀行體系
當評估了需求，就要評估供應，兩者配合計算，就能推算樓市的走勢
樓市供應
現時有關一手住宅的供應非常詳細，有助詳細評估樓市供應，以下是我估計每年將推出市場的新盤量公式
(建築中而未售出單位+貨尾單位) X 80% /3
打了八折是因為貨尾及未出售單位未必能即時售出，除以3是總供應量大約會分3年出售，從而估計推算出每年將推出市場的新盤量
再加入四季度移動平均線，從而更清楚看出趨勢變化
從需求與供應判斷未來走勢
判斷未來走勢之前，我們先看看過去的數據，從而引證供求與價格的關係，從供應圖表上看到，四季度移動平均線由2005年12月的14800個一直升 至2006年12月的16300，要市場吸納16300個單位，負擔比率需要在30-35% 才能產生足夠的需求，而施工至推盤出市場大約有2-3年的時間差，大家再回顧上面的需求資料，還記得2008年負擔比率上升至44-45%嗎? 從需求表可以看到，44-45%的需求大約13000-14000左右，無法吸納16300個單位，樓市亦於2008年4月見頂，直至2009年2月見 底，負擔比率降至32%，供求到達均衡點。 從2005年12月至2008年4月，相距時間大約2年4個月。
其後供應一直下跌，四季度移動平均線從2005年12月16300個下跌至2010年6月的12600個，在供求失衡下，再看看需求表，預測負擔比 率將高於50%，供求才達均衡點，在施工至推盤出市場大約有2-3年的時間差之下，即預測於2012年6月至2013年6月將會達到50%以上的負擔比率 水平，其後，中原城市領先指數亦由2009年12月的56.78一直升至2013年3月的123.45，負擔比率上升至57-58%，從2010年6月至 2013年3月，相距時間大約2年9個月。
當然，現時還未知2013年3月的樓價是否頂部，但應相差不遠，當供應的四季度移動平均線於2010年6月12600見底後，開始持續上升，直至 2013年6月四季度移動平均線已升至14000個，要吸納14000個供應，負擔比率需要在40-45% 才能產生足夠的需求，現時負擔比率達56%，假設息率和收入不變，樓價仍需較現時下跌22-28%，負擔比率才能降至40-45%的水平，而供應於 2011年3月開始上升至13200，基於施工至推盤出市場大約有2-3年的時間差之下，估計將於2014年3月至2015年3月負擔比率將降至 40-45%。
由於已批出未施工的熟地達16000個，是有紀錄以來的第二高(最高是2013年第一季達17000個)，土地供應的努力開始奏效，預期施工量將會 進一步上升，估計每年一手住宅推盤量會由14000進一步上升至15000個，要市場吸納15000個單位，負擔比率需要在30-35% 才能產生足夠的需求，假設息率和收入不變，樓價需較現時下跌37-46%。
鑑於銀行現時按揭信貸已實施收入審批制度及壓力測試，樓市調整相信對銀行體系影響不大
負擔比率的健康水平
有關負擔比率的健康水平，我認為應訂在大約30-35%的水平，此負擔比率水平將有利樓市長期穩定健康發展，亦有助維持政治穏定，年輕一代缺乏上流 階梯就是導致政治氣氛急劇惡化的主因之一，沒有了上流階梯就會向下流動，從而激化了各階層的階級矛盾，不利管治。汲取過去房策失誤的教訓，政府有必要根據 及設立多項指標，有系統地制定長遠房屋政策，並調整房屋市場組成結構，令樓市長期穩定健康發展。
香港樓市詳細數據
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朋友說:「美國日日乜鬼量化寬鬆，樓市點會跌呀，息又低，香港地地少人多，除非突然有大事發生啦，否則樓市睇黎10年都唔跌，你話係唔係?」
我答:「其實樓市急升至泡沫和量化寬鬆沒什麼關連，只是時間上的巧合，當兩件事同時間發生，人就會將之誤以為是因，舉個簡單例子，有人用一支自己帶 黎的藍色原子筆去填六合彩，最後中了三獎，這支筆就成了幸運之筆，但是否這支筆導致佢中六合彩? 這個例子，人人也分得出和支筆無關。但對一些要用大量數據推論的事，基於人本身的惰性心理，加上城市人工作繁忙，時間成本較高，會趨於接受方便的標題式資 訊，而不趨於用時間去推論尋找正確的答案。
真正影響樓市升跌的因素，其實就是最基本的供求關係，今次樓市泡沫主因是之前的房策失誤，供求失衡所致。而我發現買家決定置業與否，影響需求的考慮因素並不是外圍氣氛、更不會受經濟事件影響，而是買家的荷包有多少錢。」
樓市需求
要判斷樓市需求，是一件很複雜的事，所以我會化繁為簡，以一手住宅需求量作為樓市需求的數據基礎，我從數據上發現，香港樓市需求的多少，和量化寬鬆、甚至經濟事件沒什麼關係，最大的影響需求因素反而是供款負擔比率，即買家有多少收入才是考慮置業與否的主因。
我發現，當供款負擔比率偏低的時候，樓市需求就會增加，就算經濟差失業率高也不會影響需求量，當供款負擔比率偏高的時候，樓市需求就會減少。以2003年作例子，當年經濟情況非常差，失業率高企，但負擔比率跌至22%，當年一手住宅需求量達26498個，很奇怪吧。
到了2005-2007年，負擔比率升至35%-40%，期間一手住宅需求量降至15000-16000個，之後按息由5.5厘減至2.5厘，樓價 進一步上升，2008年第一季負擔比率升至44%-45%，一手住宅需求量急跌至11046個，之後樓價下跌，2009年2月負擔比率降至 32%，2009年一手住宅需求量升至16161個，其後樓價持續上升，負擔比率也隨之上升，樓市需求卻不斷下跌，截至2013年9月，負擔比率上升至 56%，預計今年一手住宅需求量將跌至11000個。
從以上數據可歸納出一個一手住宅需求表
負擔比率高於50 需求13000個以下
負擔比率介乎45-40 需求約13000-14000個
負擔比率介乎35-30 需求約15000-16000個
負擔比率介乎30-25 需求約18000-20000個
負擔比率25 以下 需求20000個以上
當負擔比率高於50%時，有能力置業的人就越少，加上銀行及金管局亦做了良好的把關，規定供款不能多於收入的一半，這項規定維護了銀行體系的穩健，樓市波動也不會波及香港的重要經濟核心銀行體系
當評估了需求，就要評估供應，兩者配合計算，就能推算樓市的走勢
樓市供應
現時有關一手住宅的供應非常詳細，有助詳細評估樓市供應，以下是我估計每年將推出市場的新盤量公式
(建築中而未售出單位+貨尾單位) X 80% /3
打了八折是因為貨尾及未出售單位未必能即時售出，除以3是總供應量大約會分3年出售，從而估計推算出每年將推出市場的新盤量
再加入四季度移動平均線，從而更清楚看出趨勢變化
從需求與供應判斷未來走勢
判斷未來走勢之前，我們先看看過去的數據，從而引證供求與價格的關係，從供應圖表上看到，四季度移動平均線由2005年12月的14800個一直升 至2006年12月的16300，要市場吸納16300個單位，負擔比率需要在30-35% 才能產生足夠的需求，而施工至推盤出市場大約有2-3年的時間差，大家再回顧上面的需求資料，還記得2008年負擔比率上升至44-45%嗎? 從需求表可以看到，44-45%的需求大約13000-14000左右，無法吸納16300個單位，樓市亦於2008年4月見頂，直至2009年2月見 底，負擔比率降至32%，供求到達均衡點。 從2005年12月至2008年4月，相距時間大約2年4個月。
其後供應一直下跌，四季度移動平均線從2005年12月16300個下跌至2010年6月的12600個，在供求失衡下，再看看需求表，預測負擔比 率將高於50%，供求才達均衡點，在施工至推盤出市場大約有2-3年的時間差之下，即預測於2012年6月至2013年6月將會達到50%以上的負擔比率 水平，其後，中原城市領先指數亦由2009年12月的56.78一直升至2013年3月的123.45，負擔比率上升至57-58%，從2010年6月至 2013年3月，相距時間大約2年9個月。
當然，現時還未知2013年3月的樓價是否頂部，但應相差不遠，當供應的四季度移動平均線於2010年6月12600見底後，開始持續上升，直至 2013年6月四季度移動平均線已升至14000個，要吸納14000個供應，負擔比率需要在40-45% 才能產生足夠的需求，現時負擔比率達56%，假設息率和收入不變，樓價仍需較現時下跌22-28%，負擔比率才能降至40-45%的水平，而供應於 2011年3月開始上升至13200，基於施工至推盤出市場大約有2-3年的時間差之下，估計將於2014年3月至2015年3月負擔比率將降至 40-45%。
由於已批出未施工的熟地達16000個，是有紀錄以來的第二高(最高是2013年第一季達17000個)，土地供應的努力開始奏效，預期施工量將會 進一步上升，估計每年一手住宅推盤量會由14000進一步上升至15000個，要市場吸納15000個單位，負擔比率需要在30-35% 才能產生足夠的需求，假設息率和收入不變，樓價需較現時下跌37-46%。
鑑於銀行現時按揭信貸已實施收入審批制度及壓力測試，樓市調整相信對銀行體系影響不大
負擔比率的健康水平
有關負擔比率的健康水平，我認為應訂在大約30-35%的水平，此負擔比率水平將有利樓市長期穩定健康發展，亦有助維持政治穏定，年輕一代缺乏上流 階梯就是導致政治氣氛急劇惡化的主因之一，沒有了上流階梯就會向下流動，從而激化了各階層的階級矛盾，不利管治。汲取過去房策失誤的教訓，政府有必要根據 及設立多項指標，有系統地制定長遠房屋政策，並調整房屋市場組成結構，令樓市長期穩定健康發展。
香港樓市詳細數據
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2013年10月14日 星期一
日本樓市真的復甦了嗎?
近月不少媒體報導日本的樓市，主要內容是說在安倍經濟學之下，日本樓市熱炒起來，強勁復甦，很多外國人查詢投資日本樓市等，我相信本地傳媒這樣報
導，是受到當地部份引述觀點所影響，我對這些引述觀點是存在一些疑問，因為不同人不同行業自然有不同觀點，所以用了不少時間搜集有關日本樓市的數據，搜集
日本的樓市數據並不像香港般容易，難找得多。
數據，能更客觀去判斷事情，假如統計方法正確，數字也是真確的話。
說回日本樓市，復甦的定義很簡單，就是價升量升，但從數據上我看不到這個定義正在發生。
日本首都圈新建公寓式住宅每平方米平均售價圖表
日本首都圈二手公寓式住宅每平方米平均售價圖表
可以看到，日本樓市近年(不計80年代) 最大的升幅在2005-2007年，這段時間日本首都圈二手公寓式住宅升了28.8%，之後2007年至今就一直徘徊，並沒有上升的趨勢
日本首都圈二手獨立屋平均售價圖表
從日本首都圈二手獨立屋平均售價去看會更加清楚，不計80年代最大的升幅仍在2005-2007年，升幅約13%，之後就一直尋底，並已跌穿2009年金融海嘯的底位，可見價升的論點在數據上並不成立。
量有沒有升? 從過去三年看，成交並沒有明顯變化，日本首都圈二手公寓式住宅一直介乎2200-3800宗成交左右，2013年8月份為2262宗，而日本首都圈二手獨 立屋成交介乎1000-1800宗成交左右，2013年8月份為1185宗，並沒有明顯趨勢，可見量升的論點在數據上也不成立。從數據上我看不到任何日本 樓市復甦的跡象。
再附上日本六大城市多年來的住宅地價指數
現時地價大約是泡沫時的34%
住宅的空置率我找不到，不過我有商業辦公室的空置率，東京23區空置率由2007年3月的2.0%上升至2013年6月的6.8%，大阪方面，商業辦公室的空置率由2007年3月的5.9%上升至2013年6月的10%，可見經濟動力緩慢。
應否投資日本的樓市
至於應否投資日本的樓市，我認為有幾件事要注意:
1. 第一是隔山買牛的風險，你沒法隨時管理你的物業，這是一個重要的風險
2. 第二是文化因素，你是否熟識日本的文化，是否略懂日語，這會在出現問題時更容易處理
3. 政治因素，日本人民族保護意識較強，這一層亦需要考慮
4. 是否已形成上升趨勢
5. 日本經濟的成敗，安倍的政策是否能成功，消費稅將會於2014年4月加至8%，日本國民的可控資金將進一步減少，會否令消費力進一步減弱，日本國債水平佔 國民生產總值230%，日本人口日漸老化，新一代已無法支持日本政府無止境的發債，能否成功減債已成日本存亡的關鍵。
6. 匯價因素，如日圓大幅貶值，你的物業價值追不到貶值的損失，就會出現匯率虧損風險
詳細日本樓市數據 www.adr168.com/japanproperty.html
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說回日本樓市，復甦的定義很簡單，就是價升量升，但從數據上我看不到這個定義正在發生。
日本首都圈新建公寓式住宅每平方米平均售價圖表
日本首都圈二手公寓式住宅每平方米平均售價圖表
可以看到，日本樓市近年(不計80年代) 最大的升幅在2005-2007年，這段時間日本首都圈二手公寓式住宅升了28.8%，之後2007年至今就一直徘徊，並沒有上升的趨勢
日本首都圈二手獨立屋平均售價圖表
從日本首都圈二手獨立屋平均售價去看會更加清楚，不計80年代最大的升幅仍在2005-2007年，升幅約13%，之後就一直尋底，並已跌穿2009年金融海嘯的底位，可見價升的論點在數據上並不成立。
量有沒有升? 從過去三年看，成交並沒有明顯變化，日本首都圈二手公寓式住宅一直介乎2200-3800宗成交左右，2013年8月份為2262宗，而日本首都圈二手獨 立屋成交介乎1000-1800宗成交左右，2013年8月份為1185宗，並沒有明顯趨勢，可見量升的論點在數據上也不成立。從數據上我看不到任何日本 樓市復甦的跡象。
再附上日本六大城市多年來的住宅地價指數
現時地價大約是泡沫時的34%
住宅的空置率我找不到，不過我有商業辦公室的空置率，東京23區空置率由2007年3月的2.0%上升至2013年6月的6.8%，大阪方面，商業辦公室的空置率由2007年3月的5.9%上升至2013年6月的10%，可見經濟動力緩慢。
應否投資日本的樓市
至於應否投資日本的樓市，我認為有幾件事要注意:
1. 第一是隔山買牛的風險，你沒法隨時管理你的物業，這是一個重要的風險
2. 第二是文化因素，你是否熟識日本的文化，是否略懂日語，這會在出現問題時更容易處理
3. 政治因素，日本人民族保護意識較強，這一層亦需要考慮
4. 是否已形成上升趨勢
5. 日本經濟的成敗，安倍的政策是否能成功，消費稅將會於2014年4月加至8%，日本國民的可控資金將進一步減少，會否令消費力進一步減弱，日本國債水平佔 國民生產總值230%，日本人口日漸老化，新一代已無法支持日本政府無止境的發債，能否成功減債已成日本存亡的關鍵。
6. 匯價因素，如日圓大幅貶值，你的物業價值追不到貶值的損失，就會出現匯率虧損風險
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