一直有瀏覽 adr168.com 的朋友，應該知道在香港樓市數據頁有一項叫 12-52週移動平均線，為何用12週線，12週即是3個月，剛剛好一季，52週線不用多說，即是一年，當12週線低於52週線時，即一季的平圴價格已低 於一年的平均價格，代表樓市可能轉勢向下。當12週線高於52週線時，即一季的平均價格已高於一年的平均價格，代表樓市可能轉勢向上。
這方法成功避開了1997了金融風暴、2008年金融海嘯樓市大跌，亦在2003年和2009年成功預測樓市轉勢向上。預測樓市走勢，我們總不能只靠主觀感覺，更重要是用客觀中立的數據，糾正自己的主觀感覺和確立自己的理據。
不過，這個方法獨立使用的話是有盲點，就是在趨勢運行中段容易發出錯誤訊號，雖然訊號之後會自我修正，但已影響了準確度和操作性，獨立使用準確度只有62%，如何突破盲點將準確度提升至80%以上呢?
綠色圈為正確訊號，紅色圏為錯誤訊號
突破盲點
要突破這個方法的盲點，提升準確度，就必須配合其他輔助指標一齊分析，包括樓市泡沫指標和供求關係，樓市泡沫指標包括了負擔比率、租金回報率，如何配合使用，就讓我舉一些例子。
例子1: 當樓市泡沫指標處於嚴重，即負擔比率接近或高於50%，租金回報處於歷史低位，又符合供求關係預測的見頂時間區間內或接近見頂時間區間，這時發出見頂轉勢訊號的可靠性就高得多
例子2： 當樓市泡沫指標處於中性或正面，即負擔比率接近或低於35%，租金回報處於歷史高位，又符合供求關係預測的見底時間區間內或接近見底時間區間，這時發出見底轉勢訊號的可靠性很高
例子3： 當樓市泡沫指標處於中性或正面，即負擔比率接近或低於35%，租金回報處於中間或歷史高位，又不符合供求關係預測的見頂時間區間內或接近見頂時間區間，這時發出見頂轉勢訊號可靠性偏低
將12-52週移動平均線配合輔助指標一同使用，準確度將較獨立使用的62%提升至高達83%
2012年的訊號錯誤
2012年曾發出見頂轉勢訊號，2012年1月8日，12週移動平均線開始低於52移動平均線，樓市泡沫指標處於偏高至嚴重，負擔比率約48%，發 出見頂轉勢訊號的時間接近供求關係預測的見頂時間區間，又處於97年的高位，故此當時我也判斷可靠程度屬於偏高，可惜我判斷錯誤了，樓市當時並沒有見頂， 訊號亦迅速自我修正，現在樓價較當時高超過20%。
沒有訊號可以百分百準確，我們只能提高準確性及了解當中的局限。
現時的市況
現時12週移動平均線仍高於52移動平均線1.2，並未發出見頂轉勢訊號，但兩者差距已較半年前的9.0以上大幅收窄，樓市泡沫指標處於嚴重，負擔 比率約56%，假如2013年3月24日中原城巿領先指數的123.45是頂部，剛剛好處於供求關係預測的見頂時間區間之內，如果現在發出見頂轉勢訊號， 基於上述基準，可靠程度將較2012年更高。
104週線 —- 趨勢增強訊號
12-52週移動平均線屬於轉勢訊號，而104週線則是趨勢增強訊號，104週線並不是用來告訴你何時轉勢，而是確定趨勢正在增強，趨勢增強訊號一般會在轉勢確立後4-8週發出，當趨勢增強訊號發出後，代表跌勢或升勢可能進一步加快。
結論
正如之前所說，沒有訊號可以百分百準確，但客觀的數據分析怎樣也比主觀的一句Gogogo或一生樓奴有意義得多。
香港樓市詳細數據
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