朋友說:「美國日日乜鬼量化寬鬆，樓市點會跌呀，息又低，香港地地少人多，除非突然有大事發生啦，否則樓市睇黎10年都唔跌，你話係唔係?」
我答:「其實樓市急升至泡沫和量化寬鬆沒什麼關連，只是時間上的巧合，當兩件事同時間發生，人就會將之誤以為是因，舉個簡單例子，有人用一支自己帶 黎的藍色原子筆去填六合彩，最後中了三獎，這支筆就成了幸運之筆，但是否這支筆導致佢中六合彩? 這個例子，人人也分得出和支筆無關。但對一些要用大量數據推論的事，基於人本身的惰性心理，加上城市人工作繁忙，時間成本較高，會趨於接受方便的標題式資 訊，而不趨於用時間去推論尋找正確的答案。
真正影響樓市升跌的因素，其實就是最基本的供求關係，今次樓市泡沫主因是之前的房策失誤，供求失衡所致。而我發現買家決定置業與否，影響需求的考慮因素並不是外圍氣氛、更不會受經濟事件影響，而是買家的荷包有多少錢。」
樓市需求
要判斷樓市需求，是一件很複雜的事，所以我會化繁為簡，以一手住宅需求量作為樓市需求的數據基礎，我從數據上發現，香港樓市需求的多少，和量化寬鬆、甚至經濟事件沒什麼關係，最大的影響需求因素反而是供款負擔比率，即買家有多少收入才是考慮置業與否的主因。
我發現，當供款負擔比率偏低的時候，樓市需求就會增加，就算經濟差失業率高也不會影響需求量，當供款負擔比率偏高的時候，樓市需求就會減少。以2003年作例子，當年經濟情況非常差，失業率高企，但負擔比率跌至22%，當年一手住宅需求量達26498個，很奇怪吧。
到了2005-2007年，負擔比率升至35%-40%，期間一手住宅需求量降至15000-16000個，之後按息由5.5厘減至2.5厘，樓價 進一步上升，2008年第一季負擔比率升至44%-45%，一手住宅需求量急跌至11046個，之後樓價下跌，2009年2月負擔比率降至 32%，2009年一手住宅需求量升至16161個，其後樓價持續上升，負擔比率也隨之上升，樓市需求卻不斷下跌，截至2013年9月，負擔比率上升至 56%，預計今年一手住宅需求量將跌至11000個。
從以上數據可歸納出一個一手住宅需求表
負擔比率高於50 需求13000個以下
負擔比率介乎45-40 需求約13000-14000個
負擔比率介乎35-30 需求約15000-16000個
負擔比率介乎30-25 需求約18000-20000個
負擔比率25 以下 需求20000個以上
當負擔比率高於50%時，有能力置業的人就越少，加上銀行及金管局亦做了良好的把關，規定供款不能多於收入的一半，這項規定維護了銀行體系的穩健，樓市波動也不會波及香港的重要經濟核心銀行體系
當評估了需求，就要評估供應，兩者配合計算，就能推算樓市的走勢
樓市供應
現時有關一手住宅的供應非常詳細，有助詳細評估樓市供應，以下是我估計每年將推出市場的新盤量公式
(建築中而未售出單位+貨尾單位) X 80% /3
打了八折是因為貨尾及未出售單位未必能即時售出，除以3是總供應量大約會分3年出售，從而估計推算出每年將推出市場的新盤量
再加入四季度移動平均線，從而更清楚看出趨勢變化
從需求與供應判斷未來走勢
判斷未來走勢之前，我們先看看過去的數據，從而引證供求與價格的關係，從供應圖表上看到，四季度移動平均線由2005年12月的14800個一直升 至2006年12月的16300，要市場吸納16300個單位，負擔比率需要在30-35% 才能產生足夠的需求，而施工至推盤出市場大約有2-3年的時間差，大家再回顧上面的需求資料，還記得2008年負擔比率上升至44-45%嗎? 從需求表可以看到，44-45%的需求大約13000-14000左右，無法吸納16300個單位，樓市亦於2008年4月見頂，直至2009年2月見 底，負擔比率降至32%，供求到達均衡點。 從2005年12月至2008年4月，相距時間大約2年4個月。
其後供應一直下跌，四季度移動平均線從2005年12月16300個下跌至2010年6月的12600個，在供求失衡下，再看看需求表，預測負擔比 率將高於50%，供求才達均衡點，在施工至推盤出市場大約有2-3年的時間差之下，即預測於2012年6月至2013年6月將會達到50%以上的負擔比率 水平，其後，中原城市領先指數亦由2009年12月的56.78一直升至2013年3月的123.45，負擔比率上升至57-58%，從2010年6月至 2013年3月，相距時間大約2年9個月。
當然，現時還未知2013年3月的樓價是否頂部，但應相差不遠，當供應的四季度移動平均線於2010年6月12600見底後，開始持續上升，直至 2013年6月四季度移動平均線已升至14000個，要吸納14000個供應，負擔比率需要在40-45% 才能產生足夠的需求，現時負擔比率達56%，假設息率和收入不變，樓價仍需較現時下跌22-28%，負擔比率才能降至40-45%的水平，而供應於 2011年3月開始上升至13200，基於施工至推盤出市場大約有2-3年的時間差之下，估計將於2014年3月至2015年3月負擔比率將降至 40-45%。
由於已批出未施工的熟地達16000個，是有紀錄以來的第二高(最高是2013年第一季達17000個)，土地供應的努力開始奏效，預期施工量將會 進一步上升，估計每年一手住宅推盤量會由14000進一步上升至15000個，要市場吸納15000個單位，負擔比率需要在30-35% 才能產生足夠的需求，假設息率和收入不變，樓價需較現時下跌37-46%。
鑑於銀行現時按揭信貸已實施收入審批制度及壓力測試，樓市調整相信對銀行體系影響不大
負擔比率的健康水平
有關負擔比率的健康水平，我認為應訂在大約30-35%的水平，此負擔比率水平將有利樓市長期穩定健康發展，亦有助維持政治穏定，年輕一代缺乏上流 階梯就是導致政治氣氛急劇惡化的主因之一，沒有了上流階梯就會向下流動，從而激化了各階層的階級矛盾，不利管治。汲取過去房策失誤的教訓，政府有必要根據 及設立多項指標，有系統地制定長遠房屋政策，並調整房屋市場組成結構，令樓市長期穩定健康發展。
香港樓市詳細數據
http://property.adr168.com/
ADR港股比例指數 www.adr168.com
我的 facebook 專頁 www.facebook.com/wargodriver
notcomment facebook 専頁 www.facebook.com/plscomment
以上提供資訊僅供參考，不應視為任何投資之建議或邀請，投資涉及風險，應先考慮個人因素，如有疑問請諮詢專業意見。
沒有留言:
張貼留言