日本樓市真的復甦了嗎?

近月不少媒體報導日本的樓市，主要內容是說在安倍經濟學之下，日本樓市熱炒起來，強勁復甦，很多外國人查詢投資日本樓市等，我相信本地傳媒這樣報 導，是受到當地部份引述觀點所影響，我對這些引述觀點是存在一些疑問，因為不同人不同行業自然有不同觀點，所以用了不少時間搜集有關日本樓市的數據，搜集 日本的樓市數據並不像香港般容易，難找得多。

數據，能更客觀去判斷事情，假如統計方法正確，數字也是真確的話。

說回日本樓市，復甦的定義很簡單，就是價升量升，但從數據上我看不到這個定義正在發生。

日本首都圈新建公寓式住宅每平方米平均售價圖表

 日本首都圈二手公寓式住宅每平方米平均售價圖表
 










可以看到，日本樓市近年(不計80年代) 最大的升幅在2005-2007年，這段時間日本首都圈二手公寓式住宅升了28.8%，之後2007年至今就一直徘徊，並沒有上升的趨勢

日本首都圈二手獨立屋平均售價圖表













從日本首都圈二手獨立屋平均售價去看會更加清楚，不計80年代最大的升幅仍在2005-2007年，升幅約13%，之後就一直尋底，並已跌穿2009年金融海嘯的底位，可見價升的論點在數據上並不成立。

量有沒有升? 從過去三年看，成交並沒有明顯變化，日本首都圈二手公寓式住宅一直介乎2200-3800宗成交左右，2013年8月份為2262宗，而日本首都圈二手獨 立屋成交介乎1000-1800宗成交左右，2013年8月份為1185宗，並沒有明顯趨勢，可見量升的論點在數據上也不成立。從數據上我看不到任何日本 樓市復甦的跡象。

再附上日本六大城市多年來的住宅地價指數















現時地價大約是泡沫時的34%

住宅的空置率我找不到，不過我有商業辦公室的空置率，東京23區空置率由2007年3月的2.0%上升至2013年6月的6.8%，大阪方面，商業辦公室的空置率由2007年3月的5.9%上升至2013年6月的10%，可見經濟動力緩慢。

應否投資日本的樓市
至於應否投資日本的樓市，我認為有幾件事要注意:

1. 第一是隔山買牛的風險，你沒法隨時管理你的物業，這是一個重要的風險

2. 第二是文化因素，你是否熟識日本的文化，是否略懂日語，這會在出現問題時更容易處理

3. 政治因素，日本人民族保護意識較強，這一層亦需要考慮

4. 是否已形成上升趨勢

5. 日本經濟的成敗，安倍的政策是否能成功，消費稅將會於2014年4月加至8%，日本國民的可控資金將進一步減少，會否令消費力進一步減弱，日本國債水平佔 國民生產總值230%，日本人口日漸老化，新一代已無法支持日本政府無止境的發債，能否成功減債已成日本存亡的關鍵。

6. 匯價因素，如日圓大幅貶值，你的物業價值追不到貶值的損失，就會出現匯率虧損風險

詳細日本樓市數據   www.adr168.com/japanproperty.html




ADR港股比例指數   www.adr168.com


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