美國國債收益率與租金回報的關係

有朋友可能問，兩者有什麼關係? 我又不會買美國國債，投資物業看通漲率就可以啦，當然不是，由於不少投資產品也會以10年期美國國債收益率作基準，主要原因是美國國債收益率在投資市場上 視為無風險收益率，最少理論上是，因為美國政府破產的機會應該比銀行和不少國家破產的機會低，流通量亦大，假如無風險收益率也有3厘，其他有風險的投資產 品自然要更高收益才能吸引資金吸納。

投資物業當然是有風險，租金回報自然要比無風險收益率高才合理，這亦解釋了為何上半年樓價遲遲不跌，下半年卻開始轉勢向下，主要原因是上半年美國國債收益 率只有1.6-2.0%左右，物業租金回報雖然已處於歷史新低，但我以實用430-752呎的租金回報比較，仍有2.9-3.2%左右，高過無風險收益 率，所以上半年樓價遲遲不跌，但從下半年開始，美國國債收益率漸漸從底位回升，升至近3厘的水平，物業租金回報開始低於無風險收益率，樓價亦開始轉勢下 跌。

1997年是一個例子，當年美國國債收益率也有5.6%，但實用430-752呎的租金回報只有3.7-4.2%，假如當年投資者能抽離熱鬨鬨的氣氛，冷 靜一點去看，有風險的投資回報居然低於無風險收益率，自然不會選擇投資物業了。

那麼物業的租金回報應該高過美國國債收益率多少才值得投資? 不用複雜的公式，直接返回現實世界的歷史數據去看，從2003年的數據分析，2003年上半年美國國債收益率大約3.5-4%，實用430-752呎的租 金回報一般也有5.3-6.4%，即高過美國國債收益率大約1.8-2.4%就開始有吸引了。

在退市進程日漸明朗下，預計美國國債收益率仍會溫和上升，未來12-24個月，估計美國國債收益率會升至3.5-4%左右，物業租金回報可能需要達到 5.3-6.4%才開始有投資的吸引力。

你們的讚好是我們寫作的原動力，請支持我的 facebook 專頁

ADR港股比例指數 www.adr168.com

我的 facebook 專頁 www.facebook.com/wargodriver

以上提供資訊僅供參考，不應視為任何投資之建議或邀請，投資涉及風險，應先考慮個人因素，如有疑問請諮詢專業意見。