樓花禁摸貨 兩地九月拍

財政司司長曾俊華今天（8月13日）宣布，推出更多措施，防範資產泡沫風險，包括即日起禁止樓花單位以確認人方式轉售，以及不容許透過提名下手買家方式取消交易。

該類樓花單位的買家如果取消交易，須被沒收的訂金，將倍增至交易金額的10％。

曾俊華表示，隨覑樓價持續上升，市民置業的供款與入息比例，第2季已升至41.5％；在按揭利率在未來一段長時間，可能仍然保持偏低的情況下，樓市泡沫的風險有增無減。

盡快重推南昌項目

為了回應市場對較小型住宅單位的需求，本年度勾地表內3幅位於柴灣、紅磡及粉嶺的用地，安排公開拍賣或招標，預計可提供約540個中小型住宅單位；其中粉嶺及柴灣兩幅用地9月底拍賣。

當局已開始籌劃2011 - 12年度的勾地表，相信住宅用地供應將高於本年度的約9,000個單位；並正積極考慮盡快再度推出南昌站物業發展項目。

規劃署剛完成現存工業用地的檢討，認為約有20公頃位處工業或商貿地帶的土地，有潛質改作住宅發展用途；並繼續檢討預留作「政府、機構或社區」用途的土地，考慮轉作住宅用途。

積極開拓住宅用地

規劃署及相關部門正積極在一些地區展開規劃研究，包括安達臣道、藍地及南丫島石礦場，以適時提供土地作房屋發展。

新界東北新發展區，包括古洞北、粉嶺北及坪輋／打鼓嶺，和新界西北洪水橋新發展區，以及一些如邊境禁區的鄉郊地區，均會提供土地作住宅發展用途。

曾俊華指出，啟德發展將提供約16,000個住宅單位，當局正致力加快基建工程，務求其中約4,000個單位可於2015年前推出市場。

當局正修訂《市區重建策略》，建議市區重建局除擔當「執行者」的角色，也提供「促進者」的服務，幫助業權分散的舊樓業主集合土地業權，進行私人重建。

防止按揭過度擴張

在防止按揭信貸過度擴張方面，金融管理局公布額外措施，確保銀行批出住宅按揭貸款時，繼續採取審慎及適當的風險管理措施。

有關確保物業市場透明度的工作，運輸及房屋局已落實多項規管措施，繼續監察落實情況，若成效不彰，不排除立法規管。

曾俊華強調，防止資產泡沫的決心是毋庸置疑的；並呼籲有意置業的市民，目前樓市急速升溫，很大程度是基於超低利率、大量流動資金和市場心理預期的「異常」情況。

然而，這些短期因素不可能長期持續，一旦流動資金回復正常、利率重返正常水平和市場心理逆轉，便會構成整體樓市下行的風險。置業者需要作好風險管理，小心考慮當市場環境回復「正常」時，自己的經濟情況能否應付。

非自住物業按六成

香港金融管理局宣布，已向銀行發出通告，採取3項審慎監管措施，即時生效；包括所有非自住物業實施6成按揭上限，銀行須要求借款申請人就按揭物業會否作自住用途作出聲明。

價值1,200萬元或以上物業實施6成按揭上限。樓價低於1,200萬元的物業，則沿用7成按揭上限，但實際貸款額最高不超過720萬元。

借款申請人的供款與入息比率上限，由50 - 60％劃一為50％。銀行須為申請人承受利率回升的能力作壓力測試，壓力測試須假設利率回升幅度不少於兩個百分點，而申請人在壓力測試下的供款與入息比率不可超越60％。

香港按揭證券公司同時宣布修訂按揭保險計劃，包括暫停接受超過9成按揭貸款的申請；現時9成或以下按揭貸款的貸款額上限，由1,200萬元調低至720萬元，以及把所有入息種類人士的供款佔入息比率上限劃一為50％。

http://www.news.gov.hk/tc/category/businessandfinance/100813/html/100813tc03005.htm

銀監會：嚴格執行二套房貸標準 堅持調控力度不放鬆

劉明康在銀監會2010年第三次經濟金融形勢通報會上強調

加大力度管控風險 構建可持續發展的銀行體系

7月20日，中國銀監會召開第三次經濟金融形勢通報(電視電話)會議。銀監會黨委書記、主席劉明康出席會議並作重要講話。

劉明康全面分析了近期國際、國內經濟金融形勢。他指出，中國經濟總體來看繼續向宏觀調控預期方向發展，調整經濟結構和轉變發展方式仍面臨挑戰。

劉明康指出，今年以來，銀行業金融機構認真貫徹落實黨中央、國務院的各項宏觀調控政策，在控制信貸投放節奏、優化信貸結構、實施「三個辦法、一個指引」貸款新政等方面取得了明顯成績。但當前宏觀經濟金融環境仍複雜多變，銀行業持續健康發展面臨多方面的挑戰，特別是政府融資平台、房地產、過剩產能等領域的風險值得關注。針對這些問題，劉明康對各銀行業金融機構強調了有關監管要求：

一是要認真貫徹落實《國務院關於加強地方政府融資平台公司管理有關問題的通知》(國發[2010] 19號)的精神，進一步加強地方政府融資平台貸款管理，防範地方政府融資平台的代償性風險，繼續按照「逐包打開、逐筆核對、重新評估、整改保全」的清理要求，根據既定時間表，對貸款進行嚴格、準確分類，提足撥備，完成對壞賬的核銷；推動銀政對賬，並建立管理台帳；對清理後的存量貸款進行分類處置；嚴格控制新項目貸款，強化貸款風險管理。

二是要繼續貫徹落實《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發[2010]10號)的精神，嚴格執行《關於規範商業銀行個人住房貸款中二套房認定標準通知》要求，堅持調控力度不放鬆，確保政策實施的穩定性和持續性。進一步加強房地產開發貸款風險管理，持續深入開展房地產及相關行業貸款壓力測試。

三是要高度重視行業信貸風險。嚴控「高耗能、高排放」、過剩產能、落後產能等「三類」行業項目的授信。嚴格進行貸款風險分類，相應提足撥備，加大核銷和處置工作力度，並運用差別定價、經濟資本佔用、提取專項撥備等工具，有效抑制對「三類」行業的貸款衝動。對因違背國家政策，盡責調查不到位、違反合規、風險、信審等管理要求而形成貸款損失的，要嚴厲追究相關人員的責任。

四是要從源頭把好銀行操作風險的管理關口。要進一步完善公司治理，從源頭抓起，從上游抓起，建立健全內控機制，加快建立操作風險防範的長效機制。要嚴禁各種形式的拉存款行為，取締各種存款中介。建立科學的考核激勵機制與風險控制獎懲制度，在加強風險防控、審慎經營的基礎上提高經營效益。保持對案件線索的敏感性，切實強化內部審計、責任追究和處罰力度，嚴格執行重大風險事件和案件上報制度、立案移交制度。

劉明康強調，各銀行業金融機構要清醒認識當前形勢的複雜性，切實提高風險管理的主動性和前瞻性，在大力支持經濟發展方式轉變的同時，堅持存款約束放款，資本撥備約束風險；堅持流動性、安全性、盈利性的經營管理次序，積極推進體制、機制和業務變革，提高從業人員的素質與能力，努力構建安全穩健、風險可控、可持續發展的銀行體系。

銀監會黨委副書記、副主席蔣定之主持會議，銀監會黨委委員蔡鄂生、郭利根、王華慶、王兆星出席會議。各國有重點銀行業金融機構監事會主席、各銀行業金融機構主要負責人、銀監會機關各部門負責人在主會場參加了會議。各銀監局、銀監分局負責人在各地分會場參加了會議。

http://finance.ifeng.com/bank/yhyjh/20100720/2427330.shtml

主動賣地成功 證明勾地多餘

何文田豪宅用地成功賣出，且價格遠勝預期，證明勾地政策已經過時，政府無必要繼續死抱不放。

何文田這塊地，原先並未獲地產商出價勾出，只是民間要求政府增加土地供應的呼聲太響，政府才破例主動拿出來拍賣。現實證明，地產商並不會因為這塊地不是他們勾出來的，就不肯出來捧場；當市場有需求的時候，地產商怎會放棄賺錢的機會？

勾地政策是為了挽救「八萬五政策」的後遺症而制訂出來的。當年，地產商已被政府餵得消化不良，新盤銷售困難，貨尾愈積愈多，地產商對土地已患厭食症。政府怕主動賣地可能會乏人問津，或者只能以低價成交，那就會令已經十分疲弱的樓市雪上加霜。如果賣地成績不好，很快就可以拖累樓價，結果只會令更多的市民變成負資產，促使銀行進一步收縮信貸，經濟便更難有翻身之日。在這種情況下，政府才不敢主動推出土地，改為把土地先放在一個陳列表上，讓有興趣的地產商出價，要求把土地拿出來拍賣，稱為勾地。政府會先衡量地產商的出價，是否會對社會造成不良影響，然後才決定應否把土地推出市場拍賣。

由於出來勾地的地產商需要先付一定數量的誠意金，還得承諾在公開拍賣時，必會出價至原先承諾的價錢，會有一定的風險，卻沒有一點好處；不去勾地的一樣有權參與拍賣，無需付出成本，因此地產商對勾地一向都不積極，以至政府賣地愈來愈少，影響樓宇供應不足，樓價節節上升，想置業的市民苦不堪言。

自2005年開始，我已在不同的場合敦請政府恢復主動賣地，但發覺政府自從「八萬五」一役，已變成驚弓之鳥，凡是可能會對樓市造成負面影響的事都不敢嘗試。結果弄到民怨沸騰，才被迫出手。其實，這種情況根本可以避免。

今次的破例嘗試，證明主動賣地根本不會對樓市有負面影響，政府應乘機修訂政策，不再純靠勾地政策被動地為社會提供土地。我覺得起碼可以雙管齊下，一方面把原有的勾地表保留，讓地產商自己去勾，另一方面，則由政府按照社會的需要，主動推出土地拍賣。政府可以從勾地表內挑選，亦可出其不意推出在勾地表內未出現過的土地。這樣，地產商就不敢囤積居奇，否則政府可以有針對性地，在賣地上予以回應。

由地產商去勾地的最大好處，是推出的土地不愁沒有人承接，但壞處是地產商只考慮自己的盈利需要，而不會照顧社會的整體利益。然而，何時賣地、何價賣地、賣何處的地，涉及民生的需要、宏觀經濟的需要、政府財政的需要，以及城市規劃的需要，這些全是政府的責任，政府不應為了怕犯錯，而放棄承擔，把這項工作交予地產商去做。

(轉載自2010年6月14日am730C觀點)

央行重提「參考一籃子貨幣」 人民幣或與美元脫鉤

5月10日,央行發佈《2010年第一季度中國貨幣政策執行報告》,一段有關人民幣匯改的文字,被業內專家視為相關政策改變的重大信號。這段文字是這樣的:「按照人民幣匯率形成機制改革的原則,進一步完善以市場供求為基礎、參考一籃子貨幣進行調節、有管理的浮動匯率制度,保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩定」。

　　經濟學家認為,這是時隔一年後央行再次在貨幣政策執行報告中重申了人民幣匯改立場。這或許是人民幣再次與美元脫鉤的信號之一。

　　在2005年,中國進行了一次較大力度的匯率制度改革,人民幣改為盯住一籃子貨幣,並加大了匯率的浮動空間。不過,隨著金融危機爆發,這一匯改進程暫時停止,人民幣重新盯住美元。盯住美元的匯率安排雖然保護了貿易部門,但也給國內貨幣政策帶來較大挑戰。

　　這一表述與《二○○九年第四季度中國貨幣政策執行報告》中的內容相比明顯豐富,後者的表述僅僅是「按照主動性、可控性和漸進性原則,完善人民幣匯率形成機制,保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩定」。

　　「這是一個明顯的信號,人民幣將退出盯住美元。在不久的將來,人民幣將回到2005年7月21日匯改的軌道上來,一是市場供求為基礎,二是參考一籃子貨幣調節。」建設銀行(601939,股吧)高級研究員趙慶明預計,二季末三季初,將是合適的時間窗口。

　　報告同時指出,一季度,中國外匯淨流入繼續呈現上升趨勢,外匯儲備繼續增長,外匯供過於求壓力進一步加大。第一季度結售匯順差同比增長1 1 7 %,2 0 0 9年 同 期 為 下 降73%。3月末,外匯儲備餘額2.45萬億美元,較2009年末增加479億美元。未來,雖然主要經濟體重新陷入衰退的可能性不大,但是金融領域風險尚未完全消除,全球經濟復甦之路難以一帆風順,國際資本跨境流動可能出現較大波動。受此影響,未來一段時期,中國國際收支仍將面對複雜的國際環境,外匯淨流入趨勢仍將持續。

　　央行稱,一季度,針對外匯淨流入壓力加大的形勢,外匯管理部門在13個省市開展了應對和打擊違規資金流入專項行動。下一步,將對檢查中發現的違法違規問題進行處罰,對各類異常跨境資金流動加大打擊力度,從而對「熱錢」流入形成威懾。

　　央行報告同時指出,本輪國際金融危機後,由於美元低利率政策等原因,美元逐漸成為套利交易中的融資貨幣。僅2009年上半年美元套利交易就達 4000億美元。央行認為,美元套利交易的影響更加廣泛。一是美元套利交易投資主體和領域更廣。美元套利交易主要投資於高息貨幣、新興市場、大宗商品市場等三大領域,其主體也多為機構投資者。二是美元套利交易給各國貨幣政策的制定與實施帶來複雜影響。由於套利資金持續流入,新興市場國家貨幣政策的主動性和有效性面臨挑戰。三是美元套利交易增大全球通脹壓力。

　　央行認為,金融市場上也不斷出現美元套利交易平倉、資金回流美國的現象。未來美元利率趨勢、匯率預期和風險偏好都可能出現方向性變化,美元套利交易前景有較大不確定性。套利交易的發展及其平倉行為可能對全球經濟和金融市場運行產生重大影響,需密切關注。

【作者：劉振冬 來源：經濟參考報】 (責任編輯：夏凡越)
http://news.hexun.com/2010-05-11/123663120.html