2013年11月22日 星期五

美國退市系列 (3) 通漲篇

物價,央行視為最重要的任務

物價,從來是各國央行的重要目標,當通縮時,代表經濟活動過冷,經濟增長亦會隨之萎縮,央行一般會採取寬鬆的貨幤政策刺激通漲,防止走入長期通縮的 局面,當通漲過高時,惡性通漲的風險增加,經濟過熱會令資產及經濟出現泡沫,故此央行一般會採取緊縮的貨幤政策防止通漲持續升溫的威脅。

日本正是泡沫爆破的一個例子,迷失了20年,一直而來日本央行採取超寬鬆的貨幤政策刺激通漲,但成效有限,最近推出的「安倍經濟學」效力亦開始失 效,主要是日本與美國不同,日本出現的是結構性問題,美國則是週期性問題,結構性問題不是貨幤政策可以解決,或許這樣說,日本量化寬鬆最大的貢獻應該是減 少美國的震盪吧。

說回美國,聯儲局一直也是以控制物價及維持經濟增長作為主要任務,美國聯儲局希望通漲一直維持在2%左右的水平,而聯儲局也訂下了前瞻性指引(Forward Guidance) 作為加息門檻,當失業率低於6.5%,或一至兩年預期通漲高於2.5%,就會可能加息。長期目標則為通漲水平2%,失業率6%以下,失業率5%為聯儲局全民就業的指標。

現時失業率相信2014年中至尾就會跌到6.5%,不過跌穿後相信也不會即時加息,除非介時通漲高於3%,否則聯儲局會等到失業率跌至接近6%才會進入加息週期,亦即是2015-2016年左右。耶倫提出以「最優控制理論」(optimal control theory),去評估應何時加息,有趣的是,現時失業率下跌幅度已經優於聯儲局所作的最優政策下失業率走勢評估,但PCE  (Personal Consumption Expenditure) 卻低於聯儲局預計的走勢。


通漲造成的分岐

PCE  (Personal Consumption Expenditure) 低於聯儲局預計的走勢,是聯儲局內部最大的分岐,有部份官員認為現時通漲數據仍然較預期低,可以觀察多一會,但也有官員認為量化寬鬆所造成的風險已經越來越大,既然失業率及經濟已經大幅改善,現時應是開始逐步退市的時候,以便日後有更多時間作緩衝期,決定何時開始加息。

現時的 Core CPI 大約1.7%, Core PCE 則只有1.2%,正如我之前所說,當失業率低於7%、Core CPI 高於1.8% 或 Core PCE 高於1.5%之時,內部分岐就會收窄,開始啟動退市的機會亦會大大增加,大家留意了。

一切決策源於數據,尤其是到了耶倫時代,她並不是大家想像得這麼鴿派,只是她以前曾提出「最優控制理論」應用於貨幣政策,才會出現這個美麗的誤會,看了她的聽證會之後,你會發現她的訊息傳達和表達能力比伯南克清晰得多。



名義國內生產總值目標(nominal GDP target)

近期有人提出聯儲局應該訂立名義國內生產總值目標(nominal GDP target),用以制定貨幣政策。我認為並沒有這個需要,名義國內生產總值(nominal GDP) 並沒有剔除通漲,假如名義國內生產總值增長達5%,但實際增長卻只有1%,這種情況又應否加息呢?

訂立名義國內生產總值目標只會令貨幣政策制定變得更加困難,實際上,聯儲局內部本身就已訂立經濟增長及通漲水平目標,聯儲局內部所訂立的實際國內生 產總值(Real GDP) 增長大約2.3-2.5%,長期通漲預期大約2%,根本已經變相訂立了名義國內生產總值目標為大約4.3-4.5%,而且經濟增長和通漲水平分開訂立目 標,貨幣政策相對靈活得多,聯儲局亦已訂立前瞻性指引 (Forward Guidance),又何須畫蛇添足訂立名義國內生產總值目標呢?

結論

退市已越來越接近,資金流回美國的速度亦開始加快,但大家不要這麼開心,有流入就有流出,流出的地區自然就是新興市場和亞洲地區了,當中震盪難免,各國有必要作好防風措施,投資者也要小心一點了。






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2013年11月18日 星期一

美國退市系列(2) 經濟篇

上一篇,我們從各項指標探討了美國的就業情況,文章中我分析的結論是美國失業情況已大幅改善,上星期五最新公布的十月非農業新增職位數字,出乎意料大幅增加20萬4千,遠超預期,經濟學者眼鏡碎滿地,最新數據進一步引證我的看法。

今次,我會探討美國的經濟數據,包括GDP、ISM指數、芝加哥採購經理指數及領先指標。

GDP

最新美國GDP增長亦遠超預期,季度年率化增長達2.8%,高於預期的1.9%,可見美國經濟動力正在加快,他們比對國內生產總值的方法與我們所用 的方法不同,我們是比對上年同季增長多少,而他們是用季度年率化,亦即是今季與上季比較,再折為年率計算,舉個例,如第一季數字是100,第二季數字是 101,即第二季按季增長1%,將之作年率化計算就是增長4%了。

季度年率化有什麼優點? 由於國內生產總值是每季才公佈一次,如果只使用按年比較的數字,就難以及時知道經濟動力轉向的拐點,令制定貨幣政策存在滯後,難以及時調整,而季度年率化 能決策者更快掌握當前的經濟情況,作出適當部署。但當中的缺點是季度年率化的數字比較波動,故此需要持續觀察兩至三季才能確定趨勢。

最新美國GDP增長季度年率化增長達2.8%,上一季增長也達2.5%,可見經濟動力已開始加快,但按年同比則只增長1.6%,由於季度年率化數字較為領先,只要季度年率化持續增長,最後也會反映在按年同比的數字上。

你們經常聽到聯儲局什麼待經濟回復動力,究竟什麼數字才是經濟回復動力? 就是Real GDP 每年增長2.3-2.5%,這個數字估計不會對外說,以保持政策的靈活性。如果季度年率化GDP 維持現時這個增長力度,相信不久就會到達這個目標。



領先指標

為何我判斷美國經濟正在增速,而不是減弱,是因為我非常重視另一個經濟指標 — 「領先指標」,這個指標可以早一步預視美國的經濟情況,最少不會後知後覺。從領先指標顯示,經濟動力過去數月早已再度持續增強,而我分析領先指標的方法和 坊間慣用的方法有所不同,由於領先指標是每月公佈,我會較著重按年比較多於按月比較,當按年比較的數字連續兩月低於0,經濟就可能將會陷入衰退,你看看 2006年尾至2007年初的數字,那時早已預告將會步入衰退,當時還未發生金融海嘨呢,厲害吧。



ISM 指數

ISM 指數分為製造業指數及非製造業指數,以反映經濟活動的情況,高於50為擴張,低於50為收縮,現時製造業指數及非製造業指數已一直企穏於50以上,最近數月更在55左右徘迴,反映經濟活動正穩步擴張



Chicago PMI 芝加哥採購經理指數

芝加哥採購經理指數主要是反映美國中西部製造業經濟活動的重要指標,10月份大幅上升至65.9,創30年以來最大單月升幅,反映中西部製造業經濟動力強勁。


零售數據

零售數據增長比較平穩,相信要待失業率進一步降至7%以下,零售數字才會出現較大幅度的增長

結論
看了這麼多數據,估計退市的時機已經不遠,美國希望在可控的情況下退市,並不希望被迫在失控的情況下才啟動退市,下圖顯示,如2014年1月開始縮 減買債規模退市,估計最終資產負債表亦要達4.5萬億,如2014年6月才開始縮減買債規模,則估計最終資產負債表將會達5萬億。

下一篇,將會分析美國的通漲情況,亦是聯儲局內部最大意見分岐的地方,敬請留意。






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2013年11月10日 星期日

美國退市系列 (1) 就業篇

美國何時退市,報章上、網絡上都有不同的評論,當中的結論相差很遠,有些說將近退市,有些說有排也未退市,有些甚至說世界末日也不會退市。我的看法 是美國將近退市,現時聯儲局內部最大的分岐並不是退不退市,而是退市的速度,及如何減少對美國的震盪 ( 注意: 是減少對美國的震盪),當放風到市場沒什麼反應時,就是退市的時候。退最終還是要退,不用等到世界末日。

我見不少評論說美國經濟仍然很差,但我從各項指標數據正顯示美國經濟正在步向復甦,未來數星期將會一連幾篇講述不同的經濟指標,今次會先說說就業情況,亦是聯儲局最重視的指標。

美國失業率已從10%逐步下跌至7.2%,聯儲局何時結束退市進入加息週期,為此他們訂下了一個目標,當失業率低於6.5%,通漲預期2%以上就會 結束退市,部署加息,現時距離這個目標仍遠,阿水都知道沒這麼快加息,但加息和退市是兩個不同階段,加息前必須先退市,所以退市就是加息的前奏,假如加息 的目標定義不變,當失業率跌穿7%時,退市的迫設性就會加大,因為退市是需要時間,不能一步到位,所以要預留時間去退市,現在剩下的時間明顯已不多,預計 2014年初失業率將會跌穿7%。

美國經濟繁盛期的失業率大約4-5%,亦即是說當失業率到達4-5%時,聯邦利率需要加至中性水平大約4%,較現在息率水平高4%


又有評論說失業率下跌是假象,因為有人放棄尋找工作,但從首次失業申領救濟人數及連續失業申領救濟人數已大幅下跌,顯示失業率正穩步改善,甚至首次失業申領救濟人數已跌到2005年的水平。




另一個數據,就係非農業新增職位,有鴿派的聯儲局委員希望非農業新增職位維持在20萬以上,但你會發現,就算在05-07年,也難以連續維持在20 萬以上,現時職位增長動力已回復至05-07年的水平,並不是傳媒說得這麼差,新增職位亦存在一定波動性,較難定下一個硬性指標。


美國的失業率正逐步改善,並有加快跡象,這亦是聯儲局有信心局署退市的其中一個原因。每一屆聯儲局主席都有不同的任務,下一屆主席耶倫又會是什麼?
下星期會再繼續美國退市系列,經濟篇。



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2013年11月5日 星期二

為何銀紙不值錢的論點不成立

有睇開我的文章,都知我一直反對銀紙不值錢的論點, 銀紙並沒有大幅貶值,持有這論點只會令你損失更多, 因為你會為了所謂保值去爭取回報而胡亂投資,得不償失。 今次我會詳細列舉各項數據,逐一擊破。

美元

這個我聽得最多人同我講,「你知唔知呀,美國佬玩量化寬鬆呀,美元已大幅貶值,你話港元係咪同樣不值錢先。」 表面上,好像很合理,但從數據上分析卻不是這回事。
我就以量化寬鬆開始為起點,美元指數由2009年3月至2013年10月25日四年半跌10.96%,平均一年大約只跌了2.4%左右,從圖表上甚至看出只在區間上波動,結論是美元並沒有大幅貶值,港元如何不值錢?

另一話題,非常長遠而言,我是認同港元應與人民幣掛鈎,但這不是幣值問題,而是在擁有貨幣政策主動權的問題,這亦不是經濟上問題,而是政治上問題。



物價
再看物價的情況,又有人說「通漲好勁啊,仲話銀紙冇大幅貶值? 」我們又從數據上看,由2009年3月至2013年9月,綜合消費物價指數合共上升了15.55%,平均每年只上升了3.45%,算十分溫和吧



家庭收入
「咁……. 咁 ………唔係喎,都叫銀紙有貶值呀,好多人既人工4年無加過呀」
好,我又列舉一下數字,香港人購買力有沒有被通漲蠺食?



過去4年,公營租住房屋家庭入息中位數上升了22%,資助出售單位家庭入息中位數上升了18%,私人住宅家庭入息中位數上升了20%,收入上升幅度 高於物價上升的幅度,市民的購買力不單沒有下跌,反而上升了,主要原因是最低工資達到原本訂立的目的,在不刺激通漲、不影響就業率的前提下,成功地保持了 香港市民的購買力,不被通漲所蠺食。當然,最低工資在甚麼水平訂立是重要的關鍵,訂立時必須平衡僱員和營商者的雙方利益,以保持香港的競爭力。


食品價格

「你…….. 講咁多野冇用,我唔識你咩統計數字,我日日去街市,你知唔知牛肉貴左幾多呀,銀紙無貶值?」

到重點了,開始解釋到為何很多人認為銀紙不值錢的原因,就是只見樹木不見樹林,以平時接觸事物的感觀取代了客觀分析事實,從而得出了這個結論
我們先看看食品價格的變化


食品價格由2009年至2013年9月升了22%,高於整體物價,食物是我們經常會接觸的事物,當中價格資訊很容易得知,基於人類心理習慣於精簡資訊接收的過程,從而將接收的食品價格資訊變成了對整體物價的感覺。

我們再深入去看一看每一項食品價格項目


並不是所有食品也大升,例如米價是下跌的,豬肉價格也低於食品價格升幅,升得最多是鹹水魚、牛肉、蔬菜和鮮果,這些食物價格大幅高於家庭收入的增幅,經常接觸這幾種食物的家庭自然會感受較深,但整體食品價格其實與收入增幅相若,只要每餐菜式調整一下,感覺就會完全不同。

除了食,住也是市民感受最重的項目,由於樓價急升,租金也隨之上升,升幅達53-73%,大幅高於香港市民家庭收入的增幅,但這和銀紙貶不貶值無關,而是之前房策失誤供求失衡所造成,之前的文章已詳述,不再重覆說一次。



結論
從美元指數、物價、家庭收入等各項數據,已有充份理據去推翻銀紙不值錢論,我們很多時都會出現樹木代替樹林以偏蓋全的思考模式,但也蒙敝了我們對事物的真像,輕則自己嚇自己,重則作出錯誤的投資決定,造成巨大損失。






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2013年10月29日 星期二

如何預測香港樓市轉角位

上星期,講述了有關樓市供求關係和如何用供求關係判斷未來樓市走勢,雖然用供求關係可推算預測見頂時間或見底,但是否已經見頂見底比較難確定,當中預測見頂見底時間區間亦長達一年,所以可配合其他方法一同使用預測樓市是否轉勢。

一直有瀏覽 adr168.com 的朋友,應該知道在香港樓市數據頁有一項叫 12-52週移動平均線,為何用12週線,12週即是3個月,剛剛好一季,52週線不用多說,即是一年,當12週線低於52週線時,即一季的平圴價格已低 於一年的平均價格,代表樓市可能轉勢向下。當12週線高於52週線時,即一季的平均價格已高於一年的平均價格,代表樓市可能轉勢向上。

這方法成功避開了1997了金融風暴、2008年金融海嘯樓市大跌,亦在2003年和2009年成功預測樓市轉勢向上。預測樓市走勢,我們總不能只靠主觀感覺,更重要是用客觀中立的數據,糾正自己的主觀感覺和確立自己的理據。

不過,這個方法獨立使用的話是有盲點,就是在趨勢運行中段容易發出錯誤訊號,雖然訊號之後會自我修正,但已影響了準確度和操作性,獨立使用準確度只有62%,如何突破盲點將準確度提升至80%以上呢?



綠色圈為正確訊號,紅色圏為錯誤訊號

突破盲點
要突破這個方法的盲點,提升準確度,就必須配合其他輔助指標一齊分析,包括樓市泡沫指標和供求關係,樓市泡沫指標包括了負擔比率、租金回報率,如何配合使用,就讓我舉一些例子。

例子1: 當樓市泡沫指標處於嚴重,即負擔比率接近或高於50%,租金回報處於歷史低位,又符合供求關係預測的見頂時間區間內或接近見頂時間區間,這時發出見頂轉勢訊號的可靠性就高得多

例子2: 當樓市泡沫指標處於中性或正面,即負擔比率接近或低於35%,租金回報處於歷史高位,又符合供求關係預測的見底時間區間內或接近見底時間區間,這時發出見底轉勢訊號的可靠性很高

例子3: 當樓市泡沫指標處於中性或正面,即負擔比率接近或低於35%,租金回報處於中間或歷史高位,又不符合供求關係預測的見頂時間區間內或接近見頂時間區間,這時發出見頂轉勢訊號可靠性偏低

將12-52週移動平均線配合輔助指標一同使用,準確度將較獨立使用的62%提升至高達83%

2012年的訊號錯誤
2012年曾發出見頂轉勢訊號,2012年1月8日,12週移動平均線開始低於52移動平均線,樓市泡沫指標處於偏高至嚴重,負擔比率約48%,發 出見頂轉勢訊號的時間接近供求關係預測的見頂時間區間,又處於97年的高位,故此當時我也判斷可靠程度屬於偏高,可惜我判斷錯誤了,樓市當時並沒有見頂, 訊號亦迅速自我修正,現在樓價較當時高超過20%。
沒有訊號可以百分百準確,我們只能提高準確性及了解當中的局限。

現時的市況

現時12週移動平均線仍高於52移動平均線1.2,並未發出見頂轉勢訊號,但兩者差距已較半年前的9.0以上大幅收窄,樓市泡沫指標處於嚴重,負擔 比率約56%,假如2013年3月24日中原城巿領先指數的123.45是頂部,剛剛好處於供求關係預測的見頂時間區間之內,如果現在發出見頂轉勢訊號, 基於上述基準,可靠程度將較2012年更高。

104週線 —- 趨勢增強訊號
12-52週移動平均線屬於轉勢訊號,而104週線則是趨勢增強訊號,104週線並不是用來告訴你何時轉勢,而是確定趨勢正在增強,趨勢增強訊號一般會在轉勢確立後4-8週發出,當趨勢增強訊號發出後,代表跌勢或升勢可能進一步加快。

結論
正如之前所說,沒有訊號可以百分百準確,但客觀的數據分析怎樣也比主觀的一句Gogogo或一生樓奴有意義得多。




香港樓市詳細數據
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2013年10月19日 星期六

從樓市供求判斷香港樓市未來走勢

今次,說到香港樓巿,又有朋友半年前問我對樓市的睇法

朋友說:「美國日日乜鬼量化寬鬆,樓市點會跌呀,息又低,香港地地少人多,除非突然有大事發生啦,否則樓市睇黎10年都唔跌,你話係唔係?」

我答:「其實樓市急升至泡沫和量化寬鬆沒什麼關連,只是時間上的巧合,當兩件事同時間發生,人就會將之誤以為是因,舉個簡單例子,有人用一支自己帶 黎的藍色原子筆去填六合彩,最後中了三獎,這支筆就成了幸運之筆,但是否這支筆導致佢中六合彩? 這個例子,人人也分得出和支筆無關。但對一些要用大量數據推論的事,基於人本身的惰性心理,加上城市人工作繁忙,時間成本較高,會趨於接受方便的標題式資 訊,而不趨於用時間去推論尋找正確的答案。

真正影響樓市升跌的因素,其實就是最基本的供求關係,今次樓市泡沫主因是之前的房策失誤,供求失衡所致。而我發現買家決定置業與否,影響需求的考慮因素並不是外圍氣氛、更不會受經濟事件影響,而是買家的荷包有多少錢。」

樓市需求

要判斷樓市需求,是一件很複雜的事,所以我會化繁為簡,以一手住宅需求量作為樓市需求的數據基礎,我從數據上發現,香港樓市需求的多少,和量化寬鬆、甚至經濟事件沒什麼關係,最大的影響需求因素反而是供款負擔比率,即買家有多少收入才是考慮置業與否的主因。

我發現,當供款負擔比率偏低的時候,樓市需求就會增加,就算經濟差失業率高也不會影響需求量,當供款負擔比率偏高的時候,樓市需求就會減少。以2003年作例子,當年經濟情況非常差,失業率高企,但負擔比率跌至22%,當年一手住宅需求量達26498個,很奇怪吧。

到了2005-2007年,負擔比率升至35%-40%,期間一手住宅需求量降至15000-16000個,之後按息由5.5厘減至2.5厘,樓價 進一步上升,2008年第一季負擔比率升至44%-45%,一手住宅需求量急跌至11046個,之後樓價下跌,2009年2月負擔比率降至 32%,2009年一手住宅需求量升至16161個,其後樓價持續上升,負擔比率也隨之上升,樓市需求卻不斷下跌,截至2013年9月,負擔比率上升至 56%,預計今年一手住宅需求量將跌至11000個。

從以上數據可歸納出一個一手住宅需求表

負擔比率高於50       需求13000個以下

負擔比率介乎45-40   需求約13000-14000個
 負擔比率介乎35-30   需求約15000-16000個
負擔比率介乎30-25  需求約18000-20000個
負擔比率25 以下       需求20000個以上



當負擔比率高於50%時,有能力置業的人就越少,加上銀行及金管局亦做了良好的把關,規定供款不能多於收入的一半,這項規定維護了銀行體系的穩健,樓市波動也不會波及香港的重要經濟核心銀行體系

當評估了需求,就要評估供應,兩者配合計算,就能推算樓市的走勢

樓市供應
現時有關一手住宅的供應非常詳細,有助詳細評估樓市供應,以下是我估計每年將推出市場的新盤量公式

(建築中而未售出單位+貨尾單位) X 80% /3

打了八折是因為貨尾及未出售單位未必能即時售出,除以3是總供應量大約會分3年出售,從而估計推算出每年將推出市場的新盤量

再加入四季度移動平均線,從而更清楚看出趨勢變化



從需求與供應判斷未來走勢
判斷未來走勢之前,我們先看看過去的數據,從而引證供求與價格的關係,從供應圖表上看到,四季度移動平均線由2005年12月的14800個一直升 至2006年12月的16300,要市場吸納16300個單位,負擔比率需要在30-35% 才能產生足夠的需求,而施工至推盤出市場大約有2-3年的時間差,大家再回顧上面的需求資料,還記得2008年負擔比率上升至44-45%嗎? 從需求表可以看到,44-45%的需求大約13000-14000左右,無法吸納16300個單位,樓市亦於2008年4月見頂,直至2009年2月見 底,負擔比率降至32%,供求到達均衡點。 從2005年12月至2008年4月,相距時間大約2年4個月。

其後供應一直下跌,四季度移動平均線從2005年12月16300個下跌至2010年6月的12600個,在供求失衡下,再看看需求表,預測負擔比 率將高於50%,供求才達均衡點,在施工至推盤出市場大約有2-3年的時間差之下,即預測於2012年6月至2013年6月將會達到50%以上的負擔比率 水平,其後,中原城市領先指數亦由2009年12月的56.78一直升至2013年3月的123.45,負擔比率上升至57-58%,從2010年6月至 2013年3月,相距時間大約2年9個月。

當然,現時還未知2013年3月的樓價是否頂部,但應相差不遠,當供應的四季度移動平均線於2010年6月12600見底後,開始持續上升,直至 2013年6月四季度移動平均線已升至14000個,要吸納14000個供應,負擔比率需要在40-45% 才能產生足夠的需求,現時負擔比率達56%,假設息率和收入不變,樓價仍需較現時下跌22-28%,負擔比率才能降至40-45%的水平,而供應於 2011年3月開始上升至13200,基於施工至推盤出市場大約有2-3年的時間差之下,估計將於2014年3月至2015年3月負擔比率將降至 40-45%。

由於已批出未施工的熟地達16000個,是有紀錄以來的第二高(最高是2013年第一季達17000個),土地供應的努力開始奏效,預期施工量將會 進一步上升,估計每年一手住宅推盤量會由14000進一步上升至15000個,要市場吸納15000個單位,負擔比率需要在30-35% 才能產生足夠的需求,假設息率和收入不變,樓價需較現時下跌37-46%。

鑑於銀行現時按揭信貸已實施收入審批制度及壓力測試,樓市調整相信對銀行體系影響不大

負擔比率的健康水平

有關負擔比率的健康水平,我認為應訂在大約30-35%的水平,此負擔比率水平將有利樓市長期穩定健康發展,亦有助維持政治穏定,年輕一代缺乏上流 階梯就是導致政治氣氛急劇惡化的主因之一,沒有了上流階梯就會向下流動,從而激化了各階層的階級矛盾,不利管治。汲取過去房策失誤的教訓,政府有必要根據 及設立多項指標,有系統地制定長遠房屋政策,並調整房屋市場組成結構,令樓市長期穩定健康發展。



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2013年10月14日 星期一

日本樓市真的復甦了嗎?

近月不少媒體報導日本的樓市,主要內容是說在安倍經濟學之下,日本樓市熱炒起來,強勁復甦,很多外國人查詢投資日本樓市等,我相信本地傳媒這樣報 導,是受到當地部份引述觀點所影響,我對這些引述觀點是存在一些疑問,因為不同人不同行業自然有不同觀點,所以用了不少時間搜集有關日本樓市的數據,搜集 日本的樓市數據並不像香港般容易,難找得多。

數據,能更客觀去判斷事情,假如統計方法正確,數字也是真確的話。

說回日本樓市,復甦的定義很簡單,就是價升量升,但從數據上我看不到這個定義正在發生。

日本首都圈新建公寓式住宅每平方米平均售價圖表





 日本首都圈二手公寓式住宅每平方米平均售價圖表
 










可以看到,日本樓市近年(不計80年代) 最大的升幅在2005-2007年,這段時間日本首都圈二手公寓式住宅升了28.8%,之後2007年至今就一直徘徊,並沒有上升的趨勢

日本首都圈二手獨立屋平均售價圖表













從日本首都圈二手獨立屋平均售價去看會更加清楚,不計80年代最大的升幅仍在2005-2007年,升幅約13%,之後就一直尋底,並已跌穿2009年金融海嘯的底位,可見價升的論點在數據上並不成立。

量有沒有升? 從過去三年看,成交並沒有明顯變化,日本首都圈二手公寓式住宅一直介乎2200-3800宗成交左右,2013年8月份為2262宗,而日本首都圈二手獨 立屋成交介乎1000-1800宗成交左右,2013年8月份為1185宗,並沒有明顯趨勢,可見量升的論點在數據上也不成立。從數據上我看不到任何日本 樓市復甦的跡象。

再附上日本六大城市多年來的住宅地價指數















現時地價大約是泡沫時的34%

住宅的空置率我找不到,不過我有商業辦公室的空置率,東京23區空置率由2007年3月的2.0%上升至2013年6月的6.8%,大阪方面,商業辦公室的空置率由2007年3月的5.9%上升至2013年6月的10%,可見經濟動力緩慢。

應否投資日本的樓市
至於應否投資日本的樓市,我認為有幾件事要注意:

1. 第一是隔山買牛的風險,你沒法隨時管理你的物業,這是一個重要的風險

2. 第二是文化因素,你是否熟識日本的文化,是否略懂日語,這會在出現問題時更容易處理

3. 政治因素,日本人民族保護意識較強,這一層亦需要考慮

4. 是否已形成上升趨勢

5. 日本經濟的成敗,安倍的政策是否能成功,消費稅將會於2014年4月加至8%,日本國民的可控資金將進一步減少,會否令消費力進一步減弱,日本國債水平佔 國民生產總值230%,日本人口日漸老化,新一代已無法支持日本政府無止境的發債,能否成功減債已成日本存亡的關鍵。

6. 匯價因素,如日圓大幅貶值,你的物業價值追不到貶值的損失,就會出現匯率虧損風險

詳細日本樓市數據   www.adr168.com/japanproperty.html




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2013年10月4日 星期五

黃金的熱與冷

說起黃金,還記得一年前熱鬨鬨,最記得街頭街尾一句:「美國佬日日印銀紙,銀紙早已唔值錢,當然要買有價值嘅黃金保值啦」,當一些街頭街尾的智慧人人也說得出,連平時只看娛樂版的人也對你說時,這個「智慧」好大機會是錯的。

當時有朋友問我對金價的睇法,他說銀紙不值錢,想買黃金保值,我對他說不要信街頭智慧,銀紙並沒有不值錢,黃金亦不能保值,因為黃金本身並沒有用途,更不能像企業一樣創造盈利,它的唯一價值是所謂的稀有性。

如果銀紙真的不值錢,通漲早已不是現在的水平,一切已失控了,但為何部份資産急升呢?這是投機資金熱錢炒作的結果,當量化寬鬆效力減退,不用等到退 市,這些醒目錢就會流回美國,這類資產將會跌得最急,美元亦會慢慢升值,如你要保值,應該是什麼也不做,因為你什麼也不做也可跑嬴大部份人。

跟著,我對朋友說,不久之後金價可能會從現水平1800美元急跌至1100-1200美元,當時他並不相信,亦不明白我之前的話在說什麼。之後的市況,大家知道了。

過去的說完,說說現在,黃金經過了一輪急跌,正在運行一段反彈浪中,不過這個反彈浪不是熊市的終結,亦不是一個大型的反彈浪,熊市仍在運行中,下一個跌浪估計要見1000美元了。


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2013年9月27日 星期五

新增了 faceook 專頁

終於為自己整左專頁喇,如有興趣,可入黎同我傾計呢

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2013年9月26日 星期四

美國退市與美國樓市

美國何時退市,除了看美國經濟數據、美國國債收益率,還要看美國樓市

美國樓市從今年2-3月開始急升,一直企穩於24月平均線之上,趨勢已穏定形成,海外資金已開始流入美國,美國聯儲局亦於5-6月開始放風退市,可見美國樓市才是一個重要參考指標。
美國的理想退市路線圖,就是希望美國樓市穩步復蘇,吸引海外資金流入壓低美國國債收益率,初段退市時美國國債收益率盡量不高於3厘,退市尾段美國國 債收益率盡量不高於3.5厘,從美國樓市可以看出,除非美國經濟急速放緩,否則退市時機已非常接近,亦符合美國利益,外圍如何不是美國考慮之列。

 詳細美國樓巿數據可參考 http://www.adr168.com/usproperty.html


2013年5月31日 星期五

ADR港股比例指數季度結果公佈 2013-05-31

最新季度報告公佈,騰訊控股(OTC) 將加入ADR港股比例指數作指數計算,2013年6月7日港股收市後生效

2013年3月28日 星期四

adr168.com 加入即時聊天室

adr168.com 加入新功能,即時聊天室,大家可以一路睇巿一路聊天,可在 adr168.com 的即時聊天室連結進入,或 http://chatwing.com/adr168

2013年3月27日 星期三

網站已回復正常

網站adr168.com 已於上午9:45 回復正常

網站出現不穩定情況通告

由於網站出現不穩定情況,正追查原因,如www.adr168.com 無法進入,請用 adr168.com 進入,不便之處,敬請原諒

2013年2月8日 星期五

優化ADR港股比例指數

為優化ADR港股比例指數計算,將會加入部份成交金額過去2-3個月每日成交金額超過500萬港元以上的場外交易OTC ADR ,納入指數計算,成交太少成交金額低於500萬港元的OTC ADR 則不會納入,以減少指數被扭曲的風險,觀察指數運作3個月後再作檢討。

港股比例指數加入
建設銀行(OTC)
工商銀行 (OTC)
長江實業 (OTC)
友邦保險 (OTC)
和記黃埔 (OTC)
利豐  (OTC)         


國企比例指數加入

建設銀行(OTC)
工商銀行 (OTC)

2013年1月25日 星期五

本港各牌子奶粉資訊及直接訂購資料

我集合了各大牌子的奶粉資訊、直接訂購及消委會格價資料,各網友可以幫忙轉貼至有需要的本地媽媽及討論區


美國雅培
網站及直接訂購資料
http://www.abbottmama.com.hk/
查詢熱線
2806 4842


牛欄牌
網站及直接訂購資料
http://www.cowandgate.com.hk
查詢熱線
 3509 2000


 美素佳兒
 網站及直接訂購資料
 http://www.friso.com.hk/
 查詢熱線
2859 3705


美贊臣
網站及直接訂購資料
 http://www.meadjohnson.com.hk
 查詢熱線
 2510 6321


雀巢能恩
 網站
 http://www.nestle.com.hk/
 查詢熱線
 2179 8333
 

雪印
 網站及直接訂購資料
 http://www.snowbrand.com.hk/product.php
 查詢熱線
 2529 8931


 惠氏金裝
  網站
https://www.wyethmama.com.hk
 查詢熱線
 2599 8870


如無法聯絡生產商,可致電政府24小時特別熱線作轉介
政府24小時特別熱線
31422288


消委會奶粉格價
 http://www3.consumer.org.hk/pricewatch/supermarket/index.php?filter1=037



資料來源: 部份來自消委會


1歲以下嬰兒可轉用慣常牌子以外奶粉

衛生署聯同五個醫療專業組織發表聯合聲明,指一歲以下嬰兒可轉用慣常飲用品牌以外的奶粉。

聲明指市面上不同品牌的嬰兒配方,成分均大同小異,符合食物法典標準。
 初生至六個月大的嬰兒的家長,可選用符合標準的奶粉,即「1」號。
家長如有困難為嬰兒購買,慣常飲用的某一品牌奶粉,可轉牌子。
至於六至十二個月大嬰兒,家長可讓他們,飲用任何品牌的嬰兒奶粉,或較大嬰兒奶粉,即「2」號。
至於一歲或以上幼兒,可以飲牛奶,而無須轉飲成長或助長奶粉。
 
 








已更新2012年第四季樓市供應數字

已更新2012年第四季樓市供應數字及一手住宅吸納量等數據,並有未來三至四年樓市供應情況

請到
http://property.adr168.com