2013年10月29日 星期二

如何預測香港樓市轉角位

上星期,講述了有關樓市供求關係和如何用供求關係判斷未來樓市走勢,雖然用供求關係可推算預測見頂時間或見底,但是否已經見頂見底比較難確定,當中預測見頂見底時間區間亦長達一年,所以可配合其他方法一同使用預測樓市是否轉勢。

一直有瀏覽 adr168.com 的朋友,應該知道在香港樓市數據頁有一項叫 12-52週移動平均線,為何用12週線,12週即是3個月,剛剛好一季,52週線不用多說,即是一年,當12週線低於52週線時,即一季的平圴價格已低 於一年的平均價格,代表樓市可能轉勢向下。當12週線高於52週線時,即一季的平均價格已高於一年的平均價格,代表樓市可能轉勢向上。

這方法成功避開了1997了金融風暴、2008年金融海嘯樓市大跌,亦在2003年和2009年成功預測樓市轉勢向上。預測樓市走勢,我們總不能只靠主觀感覺,更重要是用客觀中立的數據,糾正自己的主觀感覺和確立自己的理據。

不過,這個方法獨立使用的話是有盲點,就是在趨勢運行中段容易發出錯誤訊號,雖然訊號之後會自我修正,但已影響了準確度和操作性,獨立使用準確度只有62%,如何突破盲點將準確度提升至80%以上呢?



綠色圈為正確訊號,紅色圏為錯誤訊號

突破盲點
要突破這個方法的盲點,提升準確度,就必須配合其他輔助指標一齊分析,包括樓市泡沫指標和供求關係,樓市泡沫指標包括了負擔比率、租金回報率,如何配合使用,就讓我舉一些例子。

例子1: 當樓市泡沫指標處於嚴重,即負擔比率接近或高於50%,租金回報處於歷史低位,又符合供求關係預測的見頂時間區間內或接近見頂時間區間,這時發出見頂轉勢訊號的可靠性就高得多

例子2: 當樓市泡沫指標處於中性或正面,即負擔比率接近或低於35%,租金回報處於歷史高位,又符合供求關係預測的見底時間區間內或接近見底時間區間,這時發出見底轉勢訊號的可靠性很高

例子3: 當樓市泡沫指標處於中性或正面,即負擔比率接近或低於35%,租金回報處於中間或歷史高位,又不符合供求關係預測的見頂時間區間內或接近見頂時間區間,這時發出見頂轉勢訊號可靠性偏低

將12-52週移動平均線配合輔助指標一同使用,準確度將較獨立使用的62%提升至高達83%

2012年的訊號錯誤
2012年曾發出見頂轉勢訊號,2012年1月8日,12週移動平均線開始低於52移動平均線,樓市泡沫指標處於偏高至嚴重,負擔比率約48%,發 出見頂轉勢訊號的時間接近供求關係預測的見頂時間區間,又處於97年的高位,故此當時我也判斷可靠程度屬於偏高,可惜我判斷錯誤了,樓市當時並沒有見頂, 訊號亦迅速自我修正,現在樓價較當時高超過20%。
沒有訊號可以百分百準確,我們只能提高準確性及了解當中的局限。

現時的市況

現時12週移動平均線仍高於52移動平均線1.2,並未發出見頂轉勢訊號,但兩者差距已較半年前的9.0以上大幅收窄,樓市泡沫指標處於嚴重,負擔 比率約56%,假如2013年3月24日中原城巿領先指數的123.45是頂部,剛剛好處於供求關係預測的見頂時間區間之內,如果現在發出見頂轉勢訊號, 基於上述基準,可靠程度將較2012年更高。

104週線 —- 趨勢增強訊號
12-52週移動平均線屬於轉勢訊號,而104週線則是趨勢增強訊號,104週線並不是用來告訴你何時轉勢,而是確定趨勢正在增強,趨勢增強訊號一般會在轉勢確立後4-8週發出,當趨勢增強訊號發出後,代表跌勢或升勢可能進一步加快。

結論
正如之前所說,沒有訊號可以百分百準確,但客觀的數據分析怎樣也比主觀的一句Gogogo或一生樓奴有意義得多。




香港樓市詳細數據
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2013年10月19日 星期六

從樓市供求判斷香港樓市未來走勢

今次,說到香港樓巿,又有朋友半年前問我對樓市的睇法

朋友說:「美國日日乜鬼量化寬鬆,樓市點會跌呀,息又低,香港地地少人多,除非突然有大事發生啦,否則樓市睇黎10年都唔跌,你話係唔係?」

我答:「其實樓市急升至泡沫和量化寬鬆沒什麼關連,只是時間上的巧合,當兩件事同時間發生,人就會將之誤以為是因,舉個簡單例子,有人用一支自己帶 黎的藍色原子筆去填六合彩,最後中了三獎,這支筆就成了幸運之筆,但是否這支筆導致佢中六合彩? 這個例子,人人也分得出和支筆無關。但對一些要用大量數據推論的事,基於人本身的惰性心理,加上城市人工作繁忙,時間成本較高,會趨於接受方便的標題式資 訊,而不趨於用時間去推論尋找正確的答案。

真正影響樓市升跌的因素,其實就是最基本的供求關係,今次樓市泡沫主因是之前的房策失誤,供求失衡所致。而我發現買家決定置業與否,影響需求的考慮因素並不是外圍氣氛、更不會受經濟事件影響,而是買家的荷包有多少錢。」

樓市需求

要判斷樓市需求,是一件很複雜的事,所以我會化繁為簡,以一手住宅需求量作為樓市需求的數據基礎,我從數據上發現,香港樓市需求的多少,和量化寬鬆、甚至經濟事件沒什麼關係,最大的影響需求因素反而是供款負擔比率,即買家有多少收入才是考慮置業與否的主因。

我發現,當供款負擔比率偏低的時候,樓市需求就會增加,就算經濟差失業率高也不會影響需求量,當供款負擔比率偏高的時候,樓市需求就會減少。以2003年作例子,當年經濟情況非常差,失業率高企,但負擔比率跌至22%,當年一手住宅需求量達26498個,很奇怪吧。

到了2005-2007年,負擔比率升至35%-40%,期間一手住宅需求量降至15000-16000個,之後按息由5.5厘減至2.5厘,樓價 進一步上升,2008年第一季負擔比率升至44%-45%,一手住宅需求量急跌至11046個,之後樓價下跌,2009年2月負擔比率降至 32%,2009年一手住宅需求量升至16161個,其後樓價持續上升,負擔比率也隨之上升,樓市需求卻不斷下跌,截至2013年9月,負擔比率上升至 56%,預計今年一手住宅需求量將跌至11000個。

從以上數據可歸納出一個一手住宅需求表

負擔比率高於50       需求13000個以下

負擔比率介乎45-40   需求約13000-14000個
 負擔比率介乎35-30   需求約15000-16000個
負擔比率介乎30-25  需求約18000-20000個
負擔比率25 以下       需求20000個以上



當負擔比率高於50%時,有能力置業的人就越少,加上銀行及金管局亦做了良好的把關,規定供款不能多於收入的一半,這項規定維護了銀行體系的穩健,樓市波動也不會波及香港的重要經濟核心銀行體系

當評估了需求,就要評估供應,兩者配合計算,就能推算樓市的走勢

樓市供應
現時有關一手住宅的供應非常詳細,有助詳細評估樓市供應,以下是我估計每年將推出市場的新盤量公式

(建築中而未售出單位+貨尾單位) X 80% /3

打了八折是因為貨尾及未出售單位未必能即時售出,除以3是總供應量大約會分3年出售,從而估計推算出每年將推出市場的新盤量

再加入四季度移動平均線,從而更清楚看出趨勢變化



從需求與供應判斷未來走勢
判斷未來走勢之前,我們先看看過去的數據,從而引證供求與價格的關係,從供應圖表上看到,四季度移動平均線由2005年12月的14800個一直升 至2006年12月的16300,要市場吸納16300個單位,負擔比率需要在30-35% 才能產生足夠的需求,而施工至推盤出市場大約有2-3年的時間差,大家再回顧上面的需求資料,還記得2008年負擔比率上升至44-45%嗎? 從需求表可以看到,44-45%的需求大約13000-14000左右,無法吸納16300個單位,樓市亦於2008年4月見頂,直至2009年2月見 底,負擔比率降至32%,供求到達均衡點。 從2005年12月至2008年4月,相距時間大約2年4個月。

其後供應一直下跌,四季度移動平均線從2005年12月16300個下跌至2010年6月的12600個,在供求失衡下,再看看需求表,預測負擔比 率將高於50%,供求才達均衡點,在施工至推盤出市場大約有2-3年的時間差之下,即預測於2012年6月至2013年6月將會達到50%以上的負擔比率 水平,其後,中原城市領先指數亦由2009年12月的56.78一直升至2013年3月的123.45,負擔比率上升至57-58%,從2010年6月至 2013年3月,相距時間大約2年9個月。

當然,現時還未知2013年3月的樓價是否頂部,但應相差不遠,當供應的四季度移動平均線於2010年6月12600見底後,開始持續上升,直至 2013年6月四季度移動平均線已升至14000個,要吸納14000個供應,負擔比率需要在40-45% 才能產生足夠的需求,現時負擔比率達56%,假設息率和收入不變,樓價仍需較現時下跌22-28%,負擔比率才能降至40-45%的水平,而供應於 2011年3月開始上升至13200,基於施工至推盤出市場大約有2-3年的時間差之下,估計將於2014年3月至2015年3月負擔比率將降至 40-45%。

由於已批出未施工的熟地達16000個,是有紀錄以來的第二高(最高是2013年第一季達17000個),土地供應的努力開始奏效,預期施工量將會 進一步上升,估計每年一手住宅推盤量會由14000進一步上升至15000個,要市場吸納15000個單位,負擔比率需要在30-35% 才能產生足夠的需求,假設息率和收入不變,樓價需較現時下跌37-46%。

鑑於銀行現時按揭信貸已實施收入審批制度及壓力測試,樓市調整相信對銀行體系影響不大

負擔比率的健康水平

有關負擔比率的健康水平,我認為應訂在大約30-35%的水平,此負擔比率水平將有利樓市長期穩定健康發展,亦有助維持政治穏定,年輕一代缺乏上流 階梯就是導致政治氣氛急劇惡化的主因之一,沒有了上流階梯就會向下流動,從而激化了各階層的階級矛盾,不利管治。汲取過去房策失誤的教訓,政府有必要根據 及設立多項指標,有系統地制定長遠房屋政策,並調整房屋市場組成結構,令樓市長期穩定健康發展。



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2013年10月14日 星期一

日本樓市真的復甦了嗎?

近月不少媒體報導日本的樓市,主要內容是說在安倍經濟學之下,日本樓市熱炒起來,強勁復甦,很多外國人查詢投資日本樓市等,我相信本地傳媒這樣報 導,是受到當地部份引述觀點所影響,我對這些引述觀點是存在一些疑問,因為不同人不同行業自然有不同觀點,所以用了不少時間搜集有關日本樓市的數據,搜集 日本的樓市數據並不像香港般容易,難找得多。

數據,能更客觀去判斷事情,假如統計方法正確,數字也是真確的話。

說回日本樓市,復甦的定義很簡單,就是價升量升,但從數據上我看不到這個定義正在發生。

日本首都圈新建公寓式住宅每平方米平均售價圖表





 日本首都圈二手公寓式住宅每平方米平均售價圖表
 










可以看到,日本樓市近年(不計80年代) 最大的升幅在2005-2007年,這段時間日本首都圈二手公寓式住宅升了28.8%,之後2007年至今就一直徘徊,並沒有上升的趨勢

日本首都圈二手獨立屋平均售價圖表













從日本首都圈二手獨立屋平均售價去看會更加清楚,不計80年代最大的升幅仍在2005-2007年,升幅約13%,之後就一直尋底,並已跌穿2009年金融海嘯的底位,可見價升的論點在數據上並不成立。

量有沒有升? 從過去三年看,成交並沒有明顯變化,日本首都圈二手公寓式住宅一直介乎2200-3800宗成交左右,2013年8月份為2262宗,而日本首都圈二手獨 立屋成交介乎1000-1800宗成交左右,2013年8月份為1185宗,並沒有明顯趨勢,可見量升的論點在數據上也不成立。從數據上我看不到任何日本 樓市復甦的跡象。

再附上日本六大城市多年來的住宅地價指數















現時地價大約是泡沫時的34%

住宅的空置率我找不到,不過我有商業辦公室的空置率,東京23區空置率由2007年3月的2.0%上升至2013年6月的6.8%,大阪方面,商業辦公室的空置率由2007年3月的5.9%上升至2013年6月的10%,可見經濟動力緩慢。

應否投資日本的樓市
至於應否投資日本的樓市,我認為有幾件事要注意:

1. 第一是隔山買牛的風險,你沒法隨時管理你的物業,這是一個重要的風險

2. 第二是文化因素,你是否熟識日本的文化,是否略懂日語,這會在出現問題時更容易處理

3. 政治因素,日本人民族保護意識較強,這一層亦需要考慮

4. 是否已形成上升趨勢

5. 日本經濟的成敗,安倍的政策是否能成功,消費稅將會於2014年4月加至8%,日本國民的可控資金將進一步減少,會否令消費力進一步減弱,日本國債水平佔 國民生產總值230%,日本人口日漸老化,新一代已無法支持日本政府無止境的發債,能否成功減債已成日本存亡的關鍵。

6. 匯價因素,如日圓大幅貶值,你的物業價值追不到貶值的損失,就會出現匯率虧損風險

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2013年10月4日 星期五

黃金的熱與冷

說起黃金,還記得一年前熱鬨鬨,最記得街頭街尾一句:「美國佬日日印銀紙,銀紙早已唔值錢,當然要買有價值嘅黃金保值啦」,當一些街頭街尾的智慧人人也說得出,連平時只看娛樂版的人也對你說時,這個「智慧」好大機會是錯的。

當時有朋友問我對金價的睇法,他說銀紙不值錢,想買黃金保值,我對他說不要信街頭智慧,銀紙並沒有不值錢,黃金亦不能保值,因為黃金本身並沒有用途,更不能像企業一樣創造盈利,它的唯一價值是所謂的稀有性。

如果銀紙真的不值錢,通漲早已不是現在的水平,一切已失控了,但為何部份資産急升呢?這是投機資金熱錢炒作的結果,當量化寬鬆效力減退,不用等到退 市,這些醒目錢就會流回美國,這類資產將會跌得最急,美元亦會慢慢升值,如你要保值,應該是什麼也不做,因為你什麼也不做也可跑嬴大部份人。

跟著,我對朋友說,不久之後金價可能會從現水平1800美元急跌至1100-1200美元,當時他並不相信,亦不明白我之前的話在說什麼。之後的市況,大家知道了。

過去的說完,說說現在,黃金經過了一輪急跌,正在運行一段反彈浪中,不過這個反彈浪不是熊市的終結,亦不是一個大型的反彈浪,熊市仍在運行中,下一個跌浪估計要見1000美元了。


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