何文田豪宅用地成功賣出,且價格遠勝預期,證明勾地政策已經過時,政府無必要繼續死抱不放。
何文田這塊地,原先並未獲地產商出價勾出,只是民間要求政府增加土地供應的呼聲太響,政府才破例主動拿出來拍賣。現實證明,地產商並不會因為這塊地不是他們勾出來的,就不肯出來捧場;當市場有需求的時候,地產商怎會放棄賺錢的機會?
勾地政策是為了挽救「八萬五政策」的後遺症而制訂出來的。當年,地產商已被政府餵得消化不良,新盤銷售困難,貨尾愈積愈多,地產商對土地已患厭食症。政府怕主動賣地可能會乏人問津,或者只能以低價成交,那就會令已經十分疲弱的樓市雪上加霜。如果賣地成績不好,很快就可以拖累樓價,結果只會令更多的市民變成負資產,促使銀行進一步收縮信貸,經濟便更難有翻身之日。在這種情況下,政府才不敢主動推出土地,改為把土地先放在一個陳列表上,讓有興趣的地產商出價,要求把土地拿出來拍賣,稱為勾地。政府會先衡量地產商的出價,是否會對社會造成不良影響,然後才決定應否把土地推出市場拍賣。
由於出來勾地的地產商需要先付一定數量的誠意金,還得承諾在公開拍賣時,必會出價至原先承諾的價錢,會有一定的風險,卻沒有一點好處;不去勾地的一樣有權參與拍賣,無需付出成本,因此地產商對勾地一向都不積極,以至政府賣地愈來愈少,影響樓宇供應不足,樓價節節上升,想置業的市民苦不堪言。
自2005年開始,我已在不同的場合敦請政府恢復主動賣地,但發覺政府自從「八萬五」一役,已變成驚弓之鳥,凡是可能會對樓市造成負面影響的事都不敢嘗試。結果弄到民怨沸騰,才被迫出手。其實,這種情況根本可以避免。
今次的破例嘗試,證明主動賣地根本不會對樓市有負面影響,政府應乘機修訂政策,不再純靠勾地政策被動地為社會提供土地。我覺得起碼可以雙管齊下,一方面把原有的勾地表保留,讓地產商自己去勾,另一方面,則由政府按照社會的需要,主動推出土地拍賣。政府可以從勾地表內挑選,亦可出其不意推出在勾地表內未出現過的土地。這樣,地產商就不敢囤積居奇,否則政府可以有針對性地,在賣地上予以回應。
由地產商去勾地的最大好處,是推出的土地不愁沒有人承接,但壞處是地產商只考慮自己的盈利需要,而不會照顧社會的整體利益。然而,何時賣地、何價賣地、賣何處的地,涉及民生的需要、宏觀經濟的需要、政府財政的需要,以及城市規劃的需要,這些全是政府的責任,政府不應為了怕犯錯,而放棄承擔,把這項工作交予地產商去做。
(轉載自2010年6月14日am730C觀點)
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